Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

Содержание

1. Расчет ставки капитализации
   1. Составляющие ставки капитализации
      1. Ставка капитализации для недвижимости
         1. Ставка капитализации дохода
            1. Ставка капитализации методы

               При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

               Расчет ставки капитализации

               Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

               Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

               Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

               Составляющие ставки капитализации

               Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

               Ставка капитализации для недвижимости

               В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

               Базовая формула имеет такой вид:

               V = I/R, где

               V — стоимость объекта недвижимости;
               I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
               R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

               Ставка капитализации дохода

               Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

               Ставка капитализации методы

               В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

               Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

               Ставка капитализации — Answr

               Соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год.

               Ставка капитализации позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора. Недостатками использования ставки капитализации является сложность прогнозирования финансовых результатов в будущем и расчет показателя без поправки на рыночную конъюнктуру.

               Методы расчета ставки капитализации

               Основными методами расчета ставки капитализации являются:

               • метод рыночной выжимки;
               • метод суммирования;
               • метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
               • метод Элвуда.
               Метод рыночной выжимки

               Применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.

               При расчете ставки капитализации по методу рыночной выжимки используется формула:

               R=I/V

               где:

               V — цена актива-аналога;

               I — чистый операционный доход оцениваемого актива.

               Метод суммирования (кумулятивного построения)

               Используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.

               Ставка возмещения капитала рассчитывается по формуле:

               Rвозм.кап=1/T

               где:

               T — количество лет требуемое для возврата вложенного капитала.

               Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью суммирования ставки возмещения капитала и процентной ставки. 

               Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала

               Инвестор может задействовать собственный и заемный капитал, следовательно суммарная ставка капитализации должна отвечать требованиям по доходности на обе части инвестиции.

               Ставка капитализации на заемные средства рассчитывается по формуле:

               Rз= выплаты по обслуживанию долга / основная сумма ссуды

               Ставка капитализации на собственные средства:

               Rc= денежные поступления до вычета налогов / объем собственных средств

               Общая ставка капитализации определяется с помощью взвешивания заемного и собственного капитала в составе инвестиции. Соотношение заемного и собственного капитала и рассчитывается по формуле:

               Мкред.= размер кредита / объем инвестиций

               Из этого следует, что доля собственного капитала составляет:

               Мсоб. = 1 — Мкред.

               где:

               1 — суммарный объем капитала.

               Когда известны ставки капитализации на заемные и собственные средства можно рассчитать общую ставку капитализации:

               R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.)

               Метод Элвуда

               Модифицированный метод инвестиций заемного и собственного капитала, учитывающий продолжительность капиталовложений и изменение стоимости имущества. Расчет общей ставки капитализации проводят по формуле Элвуда:

               R = Rс — Мкр х С / Dep — app(SFF)

               где:

               Rc — ставка дохода на собственный капитал;

               Мкр — доля заемных средств в суммарном капитале;

               С — коэффициент заемных средств;

               Dep — снижение стоимости имущества;

               арр — увеличение стоимости имущества;

               SFF — коэффициент фонда погашения займа при ставке Y.

               Коэффициент заемных средств рассчитывается по формуле:

               С = Y + P(SFF) — Rs

               где:

               Р — часть кредита, которая будет выплачена;

               Rs — процентное соотношение ежегодных платежей по кредиту и основной суммы задолженности.

               Ставка капитализации — это… Что такое Ставка капитализации?

               Ставка капитализации

               Ставка капитализации — ставка, используемая для перерасчета потока доходов в рыночную стоимость.

               Словарь терминов антикризисного управления. 2000.

               • Ставка доходности инвестиций
               • Стандарт

               Смотреть что такое «Ставка капитализации» в других словарях:

               • Ставка капитализации — в оценке имущества отношение чистого годового дохода, приносимого имуществом, к его рыночной стоимости. См. также: Стоимость имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

               • Ставка капитализации — это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам (ежегодному валовому доходу), дает размер упущенной выгоды. Потоки доходов (ежегодный валовой доход), которые должны были поступать ежегодно в течение неограниченного срока, следует… …   Официальная терминология

               • Ставка капитализации — («доходность при всех рисках») (capitalization rate, all risks yield) процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату (МСО) …   Экономико-математический словарь

               • Ставка дохода, общая

                 — (OVERALL RATE OF RETURN) математический коэффициент, получаемый делением чистого операционного дохода на продажную цену или стоимость приносящей доход недвижимости. Также называется Общим коэффициентом капитализации (Overall capitalization rate) …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

               • Ставка средневзвешенная — (WEIGHTED RATE) общий коэффициент капитализации, который учитывает доли различных инвесторов в выкупном капитале и соответствующие им рисковые ставки дохода …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

               • Ставка рыночной капитализации — Ожидаемая доходность ценной бумаги. Согласованная рыночная оценка соответствующей ставки дисконта потоков наличности компании …   Инвестиционный словарь

               • коэффициент капитализации — Делитель или множитель, используемый для пересчета доходов предприятия в его стоимость. [http://www.lexikon.ru/dict/buh/index.html] коэффициент капитализации Любой множитель или делитель, используемый для конвертации дохода в оценочную стоимость… …   Справочник технического переводчика

               • Коэффициент капитализации — (Capitalization factor) — любой множитель или делитель, используемый для конвертации дохода в оценочную стоимость (т.е. для капитализации).См., напр., Ставка капитализации …   Экономико-математический словарь

               • Фактор капитализации — (capitalization factor) любое кратное число или делитель, используемые для конвертации дохода в стоимость (МСО). См. также Капитализация, ставка капитализации, Мультипликатор дохода, Коэффициенты оценки …   Экономико-математический словарь

               • фактор капитализации — Любое кратное число или делитель, используемые для конвертации дохода в стоимость (МСО). См. также Капитализация, ставка капитализации, Мультипликатор дохода, Коэффициенты оценки. [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN… …   Справочник технического переводчика

               Ставка капитализации

               Ставка капитализации

               — параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

               Ставка капитализации: сущность, правила применения

               Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации — тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

               Знание процента будущей прибыли позволяет:

               — быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

               — сравнить параметры разных объектов недвижимости;

               — оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

               Ставка капитализации — параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

               Правила применения ставки капитализации:

               1. Ставка капитализации — расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

               2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

               3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

               Ставка капитализации: особенности расчета,  рекомендации

               Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

               V = I/R,

               где V — цена, заплаченная за объект сделки;

               — R — ставка капитализации;

               — I — доход, который можно получить от покупки.

               При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

               R = I/V.

               Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

               — рыночных данных;

               — уже имеющихся показателей.

               После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

               Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

               1. Операционные — отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

               2. Фиксированные — выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

               После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

               Общие рекомендации по ставке капитализации:

               1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

               2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры — результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

               3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

               4. Уменьшение ставок капитализации — явный признак стагнации рынка.

               5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

               6. Ставка капитализации — параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

               Ставка капитализации — Финансовая энциклопедия

               Что такое Ставка капитализации?

               Ставка капитализации используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения  нормы прибыли,  которая, как ожидается, будет получена от  объекта инвестиционной   недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли,  которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.

               Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшений собственности, среди прочего. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.

               Ключевые моменты

               • Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
               • Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
               • Ставка капитализации наиболее полезна для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

               Понимание ставки капитализации

               Ставка капитализации – самый популярный показатель, с помощью которого инвестиции в недвижимость оцениваются на предмет их прибыльности и потенциала возврата. Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности за период времени в один год, при условии, что собственность приобретена за наличные, а не в ссуду. Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную доходность и доходность без использования заемных средств.

               Формула ставки капитализации

               Существует несколько версий для расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления  чистого операционного дохода (NOI)  собственности на текущую  рыночную стоимость . Математически,

               Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость

               где,

               Чистый операционный доход – это (ожидаемый) годовой доход от собственности (например, от сдачи в аренду), который рассчитывается путем вычета всех расходов, понесенных на управление недвижимостью. Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество.

               Текущая рыночная стоимость актива – это текущая стоимость собственности согласно преобладающим рыночным ставкам.

               В другой версии этот показатель рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.

               Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки

               Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам. Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает невозможным раздел.

               Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется фиксированная первоначальная цена покупки.

               Примеры ставки капитализации

               Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во -первых , он может инвестировать в казначейские облигации , выпущенные государством, которые предлагают номинальную годовую процентную ставку 3% и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, которые должны регулярно платить за аренду.

               Во втором случае предположим, что общая арендная плата, получаемая за год, составляет 90 000 долларов США, а инвестор должен заплатить в общей сложности 20 000 долларов США на различные расходы на содержание и налоги на имущество. Таким образом, чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается стабильной на уровне первоначальной покупной цены в 1 миллион долларов.

               Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.

               Эта доходность в 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в 3 процента, доступная по безрисковым казначейским облигациям. Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.

               Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, при которых доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.

               Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды недвижимости может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%. Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций .

               В другом сценарии предположим, что доход от аренды останется на уровне первоначальных 90 000 долларов, но значительно возрастут расходы на содержание и / или налог на недвижимость, например 50 000 долларов. Тогда ставка капитализации будет (40 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 4%.

               В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, 800 000 долларов США, при сохранении дохода от аренды и различных затрат, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8,75%.

               По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.

               Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость помимо вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. Факторы риска включают:

               • Возраст, местоположение и статус собственности
               • Тип недвижимости – многоквартирный, офисный, производственный, торговый или развлекательный.
               • Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
               • Срок и структура договора аренды (-ов) арендатора
               • Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
               • Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов

               Интерпретация ставки капитализации

               Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться. Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.

               Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения инвестиций в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.

               Разные ставки капитализации для разных свойств или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же свойства представляют разные уровни риска. Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.

               Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в фешенебельном районе в центре города, а другой – на окраине города. При прочих равных, аренда первой собственности будет выше, чем вторая, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами. Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.

               Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам прибыли с более низким уровнем риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.

               Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми. Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей по определению подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.

               Представление модели Гордона для капитальной ставки

               Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которую также называют моделью дисконтирования дивидендов (DDM) . Это метод расчета внутренней стоимости цены акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям. Математически,

               Стоимость акций = ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора – ожидаемая скорость роста дивидендов)

               Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,

               (Требуемая норма прибыли – Ожидаемые темпы роста) = Ожидаемый денежный поток / Стоимость активов

               Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене недвижимости. Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации – это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.

               Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистая операционная прибыль от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что она будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% – 2%) = 8%. Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долларов США / 8%) = 625 000 долларов США.

               Отличия ставки дисконтирования и ставки капитализации

               
               назад в раздел Заметки

               Дата публикации — 24.11.2020 г.
               Автор — Лекаркина Надежда Константиновна
               Заместитель генерального директора ЦЭПЭС
               Cайт — otsenk.ru
                

               Ключевые слова: ЦЭПЭС, ставка дисконтирования, ставка капитализации, расчет, отличия, чистый доход, инвестиции, дата оценки.

               Многие экономисты используют при расчетах ставки дисконтирования и капитализации. Для правильности расчетов необходимо четкое понимание сущности ставки дисконтирования и ставки капитализации, их основные отличия и взаимосвязи между ставками. Рассмотрим данный вопрос при помощи сравнительной таблицы.

               Отличия ставки дисконтирования и ставки капитализации

               		Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
               1	Определение	процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки[1].	процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату[2]
               2	Отражает	уровень доходности и риска для будущего инвестирования	отношение дохода к стоимости объекта
               3	Денежный поток	для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал	для текущего, фактически достигнутого к определенному моменту чистого дохода
               4	Учитывает	инфляцию, ликвидность, общий уровень процентных ставок в экономике, уровень риска отрасли	Может учитывать износ через применение соответствующей нормы возврата или долгосрочный темп роста в зависимости от метода расчета
               5	Применение	при прогнозировании	при определении терминальной стоимости или стоимости на текущую дату
               6	Показывает	ожидания инвесторов	фактический результат инвестиционной деятельности
               7	Методы расчета	метод кумулятивного построения метод CAPM (модель оценки капитальных активов) метод WACC (метод оценки стоимости капитала)	— метод рыночной экстракции — модель Гордона (учитывает долгосрочный рост) — модели, учитывающие норму возврата капитала: метод Инвуда метод Хоскольда метод Ринга

               Таким образом, в приведенной сравнительной таблице были рассмотрены сущности ставки дисконтирования и ставки капитализации, их основные отличия и взаимосвязи между ставками.

               ---

               [1]  Глоссарий Минэкономразвития
               [2]  Экономико-математический словарь

                

               Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) — ]]>www.otsenk.ru]]> — образован в 2005 году и объединяет коллектив специалистов, работающих в области консалтинга и оценки с 1995 года.
               Одной из основных задач Центра  является помощь в оптимизации действующих и создании новых, эффективных и экономически успешных бизнес-моделей управления и развития бизнеса наших Партнеров. Скачать презентацию Центр

               
               назад в раздел Заметки

               Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины

               RICS Russia & CIS приглашает Вас принять участие в работе круглого стола на тему Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины. Опыт RICS при организационной поддержке Международного института бизнеса.

               Круглый стол будет проходить 05.07.2013 г. c 10.00 до 15.00 по адресу:
               Международный институт бизнеса, Киев, Брест-Литовское шоссе, 8а

               Цель круглого стола: Обсуждение практики определения ставки капитализации и дисконта на рынке недвижимости Украины.

               Программа:
               10.00-11.00 Регистрация участников
               11.00-12.45 Доклады и обсуждение
               12.45-13.15 Кофе-брейк
               13.15-15.00 Доклады и обсуждение

               Темы к рассмотрению:
               • Прямая капитализация или дисконтирование – что более адекватно текущему состоянию рынка (в разрезе столицы и в регионах).
               • Видение «стратегических инвесторов» относительно доходности на рынке недвижимости – мотивы, составляющие рисков и порядок рисков.
               • Видение «типичного покупателя» типовой коммерческой недвижимости по доходности. Мотивы «типичного покупателя». Отличие мотивации «стратегического инвестора» от «типичного покупателя» и влияние данного фактора на расчет доходности.
               • Метод экстракции – наличие информационной базы для расчетов и возможность применения вне областных центров.
               • Кумулятивный расчет — информационная база для расчета, состав рисков и их уровень в текущей экономической ситуации.
               • Дискуссия.

               Модераторы:
               Сергей Овчаров FRICS, руководитель рабочей группы RICS в Украине
               Александр Лопатников MRICS, Председатель профессиональной группы по оценке RICS Russia & CIS

               Желающих сделать доклад, просим предоставить тему и тезисы Сергею Овчарову (ovcharov@spetsocenka.com.ua) до 28.06.2012 г. Регламент выступления до 10 минут.

               Электронная регистрация на мероприятие производится только на сайте RICS.

               ВНИМАНИЕ:
               Данное мероприятие засчитывается как профессиональное развитие членов RICS (время проведения Круглого стола будет равно 5 часам формального CPD). Участникам круглого стола будут выданы соответствующие сертификаты.

               
               Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины

               
               +38(044) 585 0040, Виктория Добровольская, е-mail: Viktoriya.Dobrovolskaya@iib.com.ua, +7 (495) 941 8574, Елена Ваго, e-mail: evago@rics.org

               Руководство инвестора в недвижимость 2021 г. по определению предельных ставок

               Для инвестиций в недвижимость предельная ставка рассчитывается путем деления вашего чистого операционного дохода (NOI) или арендной платы за вычетом расходов на рыночную стоимость собственности. В ваши расходы входит все, кроме выплат по ипотеке.

               За последнее десятилетие рынок недвижимости пришел в норму и представляет, пожалуй, единственный лучший способ для предпринимателей обеспечить свое финансовое будущее. В конце концов, Маршалл Филд однажды сказал: «Покупка недвижимости — это не только лучший, самый безопасный и самый быстрый способ, но и единственный способ стать богатым.«Хотя это достаточно просто, очевидно, что на этом пути есть ряд ловушек, которые могут превратить ваши мечты о финансовой безопасности и независимости в кошмар безнадежных долгов, низкой прибыли и упущенных возможностей.

               Итак, как узнать, является ли ваша инвестиция в недвижимость потенциальной неудачей или неудачей? Это просто: Cap Rate .

               Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, максимальная ставка — сокращение от капитализации — является основным показателем, который мы используем для прогнозирования рентабельности инвестиций в нашу собственность.Это число рассчитывается как соотношение между чистой операционной прибылью , произведенной вашей собственностью, и первоначальной капитальной стоимостью или ее текущей стоимостью.

               Cap rate также помогает нам определить, какой процент от стоимости нашей собственности составляет прибыль. Это жизненно важная информация для нас, инвесторов в недвижимость, поскольку она помогает нам определить, действительно ли мы достигаем наших прогнозов рентабельности инвестиций и делают ли наши инвестиции убыточными из-за операционных расходов.

               Если вы чешете затылок, не волнуйтесь. Существует простая формула для определения традиционной ставки капитализации.

               БЕСПЛАТНО отслеживайте эффективность аренды со Stessa >>

               Рассчитать ставку капитализации

               Шаг 1: Определите стоимость вашего актива . Вы можете использовать сайты с объявлениями о недвижимости в Интернете или инструмент оценки Stessa. Обычно Stessa использует Zestimate Zillow для определения текущей стоимости вашей инвестиционной собственности. Но поскольку эта оценка более точна для односемейных домов, а не для многоквартирных активов, вы можете изменить методологию оценки на множитель валовой арендной платы или с использованием ставок капитализации.

               Для наших целей вы можете установить оценку на основе предполагаемой ставки капитализации, применяемой к прогнозируемой (фактической или рыночной) NOI с допущением о вакансии.

               В любом случае вы должны установить текущую рыночную стоимость собственности. Или обратитесь к своему брокеру или оценщику, чтобы получить представление о текущих рыночных ставках и стоимости вашей собственности. Предположим, что это дуплекс в Техасе стоимостью 300 000 долларов.

               Шаг 2: Определите чистый годовой операционный доход (NOI).Это включает в себя весь доход, такой как аренда, парковка, прачечная, если она у вас есть, и многое другое. NOI дает самую ясную картину повседневной работы арендуемой собственности.

               Используя свое исследование рыночной стоимости, проверьте похожие квартиры в этом районе и определите, какой доход вы получите от годовой арендной платы. Или используйте свои текущие номера, если это собственность, которой вы уже владеете.

               В нашем примере с дуплексом, допустим, вы зарабатываете 1200 долларов в месяц с каждой стороны, то есть 2400 долларов в месяц и 28 800 долларов в год.

               Шаг 3: Вычтите операционные расходы. Вычтите все расходы — без ипотечного кредита — такие как управление собственностью, взносы ассоциации владельцев, налоги, страхование и так далее. Допустим, вы занимаетесь самоуправлением, и ваши общие операционные расходы составляют 1000 долларов в месяц. Таким образом, мы получаем чистую прибыль в 16 800 долларов.

               Шаг 4: Теперь разделите чистую прибыль на стоимость активов — в нашем случае это 300 000 долларов на 16 800 долларов. Это дает нам максимальную ставку 0,056 или 5.6% . Не слишком потрепанный! Это может быть немного рискованно, и мы поймем, почему через минуту.

               Мы можем использовать эту простую формулу, чтобы найти недвижимость с наилучшей капитализацией , что, в свою очередь, дает нам наилучшую рентабельность инвестиций.

               Как использовать максимальную ставку

               Теперь, прежде чем вы приступите к подсчетам и планированию своей империи недвижимости, давайте проясним: ставки капитализации коррелируют с риском .

               В целом, чем выше ставка капитализации, тем рискованнее вложения.То есть высокая ставка капитализации означает, что цена вашего актива низкая, что обычно указывает на более рискованные инвестиции. Но вы должны сравнивать ставки рыночной капитализации в вашем регионе, так как они могут значительно различаться.

               Итак, действуйте осторожно. Недвижимость с высокой капитальной ставкой может быть не лучшим вложением для вас, если вы не в состоянии терпеть чрезмерный риск.

               Теперь, когда мы понимаем, что означает максимальная ставка, давайте глубже рассмотрим факторы, влияющие на этот показатель, и то, что они значат для инвестора в недвижимость.

               Я знаю, что вы читали это тысячу раз, но вот еще раз: местоположение — это все в недвижимости. А местоположение оказывает огромное влияние на капитализацию собственности. Например, недвижимость, расположенная в жарком и востребованном районе в центре города, будет иметь совсем другой уровень капитализации, чем в сонном городке где-нибудь в сельской местности Среднего Запада.

               Но это не означает, что типичная недвижимость на Манхэттене обязательно будет иметь более высокую капитализацию, чем в Де-Мойне. Рынки с повышенным спросом на будут иметь объектов более высокой цены и с более высоким потенциальным операционным доходом .Но как только на рынке появятся признаки охлаждения и арендная плата упадет, снизится и ваша ставка капитализации.

               С другой стороны, хронически низкие ставки капитализации не будут демонстрировать никаких признаков улучшения в долгосрочной перспективе. Как правило, наиболее устойчивые и надежные ставки капитализации благоприятствуют городским районам, а также более образованному населению и диверсифицированной экономической базе.

               Таким образом, недвижимость с капитализацией ниже средней, вероятно, также не является разумным вложением средств. Не скрещивайте пальцы и надейтесь на рост спроса.

               Как инвестор в недвижимость, вы должны хорошо знать основы своего региона. Низкая предельная ставка может оказаться целесообразной, если вы знаете, что в город переезжает завод или по соседству находится крупный объект общественного транспорта.

               БЕСПЛАТНО отслеживайте эффективность сдачи недвижимости в аренду с помощью Stessa >>

               Какая хорошая максимальная ставка?

               Некоторые агрессивные инвесторы не будут трогать недвижимость с капитализацией менее 8%. А некоторые пока даже будут настаивать на двузначных числах.Опять же, существует множество различных факторов, поэтому на некоторых рынках ставка капитализации около 6% может считаться фантастической.

               Для таких инвесторов, как мы — людей, которые, возможно, не могут терпеть чрезмерный риск, но все же хотят видеть респектабельную рентабельность инвестиций в нашу собственность — по мнению экспертов, оптимальная ставка капитализации от 4% до 5%. Этот диапазон дает множество потенциальных свойств и достаточно стабилен, чтобы поддерживать стабильный поток доходов без чрезмерного риска. Опять же, это полностью зависит от основ рынков недвижимости, на которых вы работаете.

               Создание процессов и автоматизация

               Таким образом, возникает вопрос — как мне узнать, работает ли моя собственность, кроме установленной максимальной ставки? Очевидно, что есть несколько различных способов получить глобальное представление о ваших инвестиционных результатах, но, как опытные инвесторы, мы должны максимально автоматизировать.

               Наличные — это не самая важная валюта. Время — это.

               Время — наш самый важный актив, поэтому важно, чтобы вы использовали автоматизацию и системы, где это возможно, для создания отчетов, которые вам нужны, чтобы понять, работают ли ваши объекты.Автоматическое отслеживание доходов и расходов Stessa, например, автоматически классифицирует ваши расходы, чтобы помочь вам быстро рассчитать NOI, что позволит вам гораздо точнее рассчитать ставки капитализации на вашем рынке.

               Заключение

               Обстоятельства у каждого инвестора разные, поэтому хорошая ставка капитализации не должна быть вашим единственным зеленым светом. Перед принятием инвестиционного решения необходимо учитывать множество других факторов. Например, ваша картина движения денежных средств может сильно отличаться от картины другого инвестора в той же собственности.Прибыльный актив для одного инвестора может стать для вас обузой.

               Но, независимо от вашего конкретного финансового положения, максимальная капитализация собственности будет оставаться неизменной от инвестора к инвестору, помогая вам последовательно и точно оценивать потенциальную прибыль. Вот почему коэффициент капитализации — жизненно важный показатель, которым нужно овладеть, если вы серьезно относитесь к созданию богатства.

               Ставка капитализации Определение | Bankrate.com

               Какая ставка капитализации?

               Ставка капитализации — это расчетная процентная ставка доходности, которую объект недвижимости принесет на инвестиции владельца.

               Более подробное определение

               Ставка капитализации может быть определена путем деления годовой чистой операционной прибыли на стоимость объекта недвижимости. Эта формула важна для определения процента возврата инвестиций, который инвестор может надеяться получить.

               По мере увеличения ставки капитализации коэффициент оценки актива снижается. Определение обратно коррелирует с коэффициентом цена / прибыль, который рассчитывается для того же актива.

               Ставка капитализации часто рассчитывается с использованием текущей рыночной цены на недвижимость за определенный период.Когда рыночная цена стабильна, курс не меняется. Однако по мере роста или падения цен курс может измениться.

               Поскольку владельцы собственности не могут контролировать рыночные цены, единственная переменная, которую владелец может контролировать, — это чистый операционный доход (NOI). Таким образом, владелец должен найти способ увеличить NOI, чтобы соответствовать растущей рыночной цене.

               Как и следовало ожидать, более высокая ставка капитализации более выгодна, чем более низкая. Это означает, что по мере изменения рыночной стоимости владельцы бизнеса должны получать максимальную прибыль от вложенных активов, чтобы получать выгодные ставки.

               Пример ставки капитализации

               Если вы покупаете объект недвижимости за 100 000 долларов и ожидаете, что ваш годовой доход от этой собственности составит 15 000 долларов, то ваша ставка капитализации будет 15 000/100 000, или 15 процентов.

               Допустим, стоимость недвижимости в вашем районе вырастет на 10 процентов, и в следующем году ваша собственность будет оценена в 110 000 долларов. Таким образом, ваша ставка капитализации на второй год будет 15 000/110 000, или 13,6 процента.

               На этом этапе ваша ставка капитализации упала.Если вы ожидаете, что рыночная стоимость в вашем регионе будет продолжать расти, вам нужно будет подумать об увеличении NOI за счет увеличения доходов или сокращения расходов, чтобы снова поднять ставку капитализации.

               Хотите узнать больше о процентных ставках по инвестициям в недвижимость? Ознакомьтесь с дополнительной информацией о текущих ставках по ипотеке.

               Краудфандинг и инвестирование недвижимости

               Ставка капитализации объекта недвижимости, или «ставка капитализации», представляет собой моментальный снимок во время возврата актива коммерческой недвижимости. ¹ Ставка капитализации определяется путем деления чистой операционной прибыли собственности (валовой доход за вычетом расходов) на стоимость актива. ² Коммерческая недвижимость — это вид инвестиций, поэтому доходность отражает риск и качество инвестиций. куб. к прочим продажам. ⁴

               Ставки

               Cap обычно используются профессионалами в сфере недвижимости, потому что они являются быстрым и легким способом расчета стоимости, ⁵ , но они не лишены своих недостатков. В следующей серии из 4 частей будет рассмотрено, когда использовать ставки капитализации, ограничения ставки капитализации, почему ставки капитализации не используются для приобретений с добавленной стоимостью и что такое «хорошая» ставка капитализации.

               Использование ставки капитализации актива может быть полезным при оценке актива при покупке и сравнении этого актива с продажами других аналогичных активов на рынке.Например, покупатель смотрит на многоквартирный дом с 10 квартирами, каждый из которых зарабатывает 2000 долларов в месяц в виде арендной платы; это означает, что недвижимость приносит 20 000 долларов в месяц или 240 000 долларов в год. Затем покупатель вычитает расходы на недвижимость, которые составляют 96 000 долларов, и в результате получается чистый операционный доход (NOI) в размере 144 000 долларов. Если покупатель знает, что рынок представляет собой «рынок с 7 капитализацией» (т.е. ставка капитализации 7%), покупатель может разделить 144 000 долларов на 7% и определить, что разумная цена покупки, которую предлагает продавцу, составляет 2 057 143 доллара.Переверните все иначе, и если продавец продает недвижимость по продажной цене 2060000 долларов, а покупатель запрашивает и получает отчет о скользящей прибыли и убытках за 12 месяцев, который показывает чистую операционную прибыль в 144000 долларов, покупатель может определить, что актив продается. по ставке 7 капиталовложений (144 000 долл. США / 2 060 000 долл. США) и сравните ее с другими аналогичными объектами недвижимости, чтобы определить, является ли цена продажи разумной.

               Что означает Cap Rate?

               Верхняя ставка — это безрычажная (без ипотеки) доходность актива и отражение относительного риска актива.Если бы покупатель приобрел недвижимость за наличные в приведенном выше примере, и если бы недвижимость распределяла такой же чистый операционный доход, покупатель получил бы 7% -ный возврат своих инвестиций. Ставки капитализации рассматриваются как мера риска и доходности, «низкая» ставка капитализации 3-5% будет означать, что актив имеет меньший риск и большую ценность; «более высокая» ставка капитализации в размере 8–10% отражает более низкую цену, более высокий риск и более высокую доходность. ⁶

               Как используется Cap Rate?

               Ставка капитализации — это показатель, который покупатель может использовать для сравнения цены актива на рынке с другой аналогичной недвижимостью, проданной за последние 6 месяцев (или дольше), и для отслеживания тенденций на рынке за установленные периоды времени. .Покупатели используют ставку капитализации как способ определить, заключают ли они сделку с недвижимостью, которую они хотят приобрести, сравнивая ее с предыдущими продажными ценами на другую аналогичную недвижимость на рынке. Брокеры и продавцы используют ставки капитализации в качестве инструмента продаж, чтобы привлечь покупателей к активу, прозрачно показывая, как они оценили актив, и соблазнить заинтересованные стороны потенциальной доходностью актива.

               Используется ли максимальная ставка только при оценке покупной цены актива?

               Ставку

               Cap также можно использовать для быстрой оценки стоимости недвижимости при рассмотрении вопроса о рефинансировании.Если владелец недвижимости хочет рассмотреть вопрос о рефинансировании, ему может потребоваться расчетная стоимость, чтобы определить, какую потенциальную сумму кредита поддерживает недвижимость, с использованием показателя ссуды кредитора до стоимости (LTV). После того, как оценочная стоимость рассчитана, владелец может определить, возможно ли рефинансирование или даже стоит ли оно того.

               Есть ли другие способы использования предельных ставок?

               Некоторые покупатели используют будущие расчетные ставки капитализации для моделирования прогнозируемой доходности собственности до ее покупки. В Excel создается финансовая «модель», чтобы определить прогнозируемый профиль доходности проекта и проверить, соответствует ли он целевым показателям доходности покупателя.Модель использует цену покупки, затраты на закрытие, приоритетный долг, прогнозируемые доходы и расходы с ростом в течение ожидаемого периода удержания, а также прогнозируемую цену выхода и потенциальную прибыль. Чтобы покупатель мог ввести данные в модель и достичь прогнозируемой внутренней нормы прибыли (IRR), необходимо принять множество неизвестных цифр с использованием имеющихся рыночных данных. Например, Axiometrics, поставщик данных по нескольким семьям, выпускает отчеты, которые показывают прогнозируемый рост рыночной арендной платы на субрынке, чтобы покупатели могли включить эти цифры роста арендной платы в свою модель. ⁷ CoStar, еще один поставщик данных о коммерческой недвижимости, предлагает исторические ставки капитализации для рынков и субрынков, что помогает покупателям определять разумные ставки капитализации для этого рынка при оценке выходной цены актива в конце прогнозируемого периода удержания. ⁸

               Хотя предельные ставки — полезный показатель, на них не следует полагаться только при анализе инвестиционной собственности, ⁹ , и они имеют определенные недостатки, которые будут рассмотрены во второй части этой серии.В третьей части серии будет рассказано, почему ставки капитализации не подходят для транзакций с добавленной стоимостью, а последняя часть серии ответит на вопрос «какой должна быть моя целевая ставка?».

               Заявление об ограничении ответственности: Вся информация, представленная в данном документе, предназначена только для информационных целей, и на нее не следует полагаться при принятии инвестиционного решения, а также не предполагается делать предложение или ходатайство о продаже или покупке каких-либо конкретных ценных бумаг, инвестиций или инвестиционных стратегий.Ничто из содержащегося здесь не является инвестиционным, юридическим, налоговым или другим советом, и на него нельзя полагаться при принятии инвестиционного или иного решения. Читателям рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, юристом, бухгалтером и любым другим специалистом, который может помочь вам понять и оценить риски, связанные с любой инвестиционной возможностью. Частные инвестиции крайне неликвидны и подходят не всем инвесторам.

               1. https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2018/11/01/understanding-cap-rate-vs-cash-on-cash-return-in-single-family-rental-investments/#1ecd03e44516
               2. https: // www.investopedia.com/terms/n/noi.asp
               3. https://www.propertymetrics.com/blog/2013/06/03/cap-rate/
               4. https://www.investopedia.com/terms/c/capitalizationrate.asp; https://definedterm.com/stabilized_capitalization_rate/65180
               5. https://www.propertymetrics.com/blog/2018/07/24/how-to-calculate-cap-rate/
               6. https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2018/11/01/understanding-cap-rate-vs-cash-on-cash-return-in-single-family-rental-investments/#117f98d14516
               7. https: // www.axiometrics.com
               8. https://costar.com
               9. https://www.wikihow.com/Figure-Cap-Rate

               Что такое капитальная ставка в недвижимости?

               Если недвижимость имеет валовой доход в размере 400 000 долларов США и расходы в размере 150 000 долларов США, чистый операционный доход собственности составляет 250 000 долларов США. Если недвижимость выставлена ​​на продажу по цене 3 000 000 долларов, максимальная ставка составит 8,3%.

               Почему это полезно?

               Формула Cap rate позволяет сравнивать объекты коммерческой недвижимости независимо от покупной цены.Вы можете определить, какой из них обеспечит более высокую окупаемость инвестиций независимо от стоимости.

               При высокой ставке капитализации потенциальная доходность выше.

               Например, инвестиционная недвижимость может быть выставлена ​​на продажу по цене 908 000 долларов США и рекламировать ставку капитализации 6%, в то время как другая может быть выставлена ​​на продажу за 1 200 000 долларов США и рекламировать ставку капитализации 8%. Ожидается, что первый объект будет приносить 54 480 долларов в год, а второй — 96 000 долларов.

               Покупатели могут сравнить две инвестиции на основе их максимальной капитализации, чтобы определить, какие инвестиции заслуживают дальнейшего изучения.

               Когда использовать ставку капитализации в коммерческой недвижимости?

               Ставка капитализации чаще всего используется при покупке или продаже коммерческой недвижимости. Его можно рассчитать, используя текущие показатели собственности или будущие предварительные прогнозы.

               Секторы коммерческой недвижимости также используют ставку капитализации для определения средней продажной стоимости для рынка в данный момент времени. Средняя ставка капитализации будет варьироваться в зависимости от:

               • класса активов
               • географической области
               • местоположения, такого как пригород или сельская местность, и
               • класса собственности (например, класса A, B или C)

               Средний рынок Ставки капитализации могут помочь потенциальным покупателям и продавцам оценить цены на рынке в целом и определить среднюю оценку своей собственности.

               Средние ставки капитализации могут составлять от 5% до 9% в зависимости от рынка, класса недвижимости и сектора коммерческой недвижимости. CBRE Group, Inc. ежеквартально проводит исследование капитализации в нескольких крупных городах США и в нескольких секторах CRE, чтобы лучше понять рыночную капитализацию.

               Возможные проблемы со ставками кэпа

               Ставка кэп и NOI обычно предоставляются продавцом или брокером. Поэтому вам нужно знать, как продавец рассчитал NOI, включая включенные расходы.Расходы варьируются в зависимости от продавца и объекта недвижимости, поэтому потенциальный покупатель должен проверить представленные расходы и сравнить их с предполагаемой стоимостью объекта.

               Если коммерческая недвижимость работает, максимальная ставка обычно рассчитывается с использованием текущего NOI. Однако, если качество недвижимости ниже рыночных стандартов и есть возможность для улучшения, брокеры часто основывают свою запрашиваемую цену на потенциальной проформе NOI.

               Проформа NOI — это просто прогноз, и предполагаемая покупка может достичь или не достичь этого числа после покупки недвижимости.По этой причине обычно лучше оценивать свойство на основе его текущей производительности.

               Cap rate — это один из способов определения стоимости коммерческой недвижимости. Хотя полезно различать производительность или потенциальную производительность объекта по сравнению с другими объектами, это не должен быть единственным фактором, влияющим на анализ инвестиционной возможности.

               Внутренняя норма прибыли, денежный поток и потенциальная добавленная стоимость — это другие факторы, которые можно использовать для оценки инвестиций в CRE.

               Что такое хорошая ставка капитализации и как ее рассчитать

               Ключевые выводы:

               ---

               Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, является одним из наиболее важных фундаментальных показателей для определения того, стоит ли приобретать недвижимость. Неудивительно, что максимальная ставка сыграла важную роль в создании некоторых из самых успешных на сегодняшний день портфелей инвестиций в недвижимость, и нет причин, по которым они не могли бы помочь вам сделать то же самое. На самом деле, я бы сказал, что вы даже не можете создать наполовину приличный портфель, не спросив: «Каков хороший коэффициент капитализации ? «Это так важно.Поэтому в ваших интересах лучше понять, что такое максимальная ставка и как ее использовать для усиления ваших инвестиционных усилий.

               Что такое капитальная ставка?

               Cap rate — один из самых простых и надежных способов количественной оценки того, стоит ли завершать инвестиционную сделку. В своей простейшей форме ставка капитализации — это не что иное, как уравнение, которое определяет, сколько инвестор может заработать или потерять, если в конечном итоге купит рассматриваемую недвижимость. Однако стоит отметить, что ставка капитализации не дает инвесторам точной суммы, которую они могут получить, а скорее дает оценку.В результате ставки капитализации не более точны, чем прогнозы фондового рынка; они подвержены внутренним ошибкам и должны восприниматься с недоверием. Повторяю, ставки по кэпу не точны на 100%; они просто используются для оценки потенциальной отдачи от своих инвестиций. Тем не менее, правильно рассчитанная ставка капитализации имеет неоценимое значение, если она подкреплена должной осмотрительностью и вниманием к деталям.

               Ставки

               Cap не предназначены для работы в одиночку и должны использоваться вместе с другими показателями.Сама по себе максимальная ставка практически бесполезна. Тем не менее, максимальная ставка с дополнительными данными и информацией может значительно снизить уровень риска, которому будет подвергаться инвестор в процессе инвестирования. В этом заключается преимущество обучения тому, как рассчитать ставку капитализации: полученное число может снизить больший риск, чем думают многие инвесторы. Если вы знаете, сколько потенциально может принести вложение, вполне естественно, что вы будете знать, следует ли вам нажимать на курок при покупке.

               ---

               [Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]

               ---

               Какова хорошая максимальная ставка при аренде недвижимости?

               Хорошая ставка капитализации колеблется в районе четырех процентов; однако важно различать «хорошую» ставку капитализации и «безопасную» ставку капитализации. Это связано с тем, что в самой формуле чистый операционный доход соотносится с начальной покупной ценой. Поэтому инвесторы, надеющиеся на сделки с более низкой покупной ценой, могут захотеть установить высокую ставку капитализации. Следуя этой логике, ставка капитализации от четырех до десяти процентов может считаться «хорошей» инвестицией.

               Однако ставки капитализации также стали синонимом оценки риска. Чтобы определить «безопасную» ставку капитализации, вы должны определить, какой риск вы можете себе позволить. По сути, более низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, в то время как более высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Таким образом, инвесторы, надеющиеся на более безопасный вариант, будут отдавать предпочтение объектам с более низкой капитализацией. Самая важная вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы никогда не должны брать на себя больший риск, чем вам удобно, и вы всегда должны использовать ставку капитализации в дополнение к другим расчетам.

               Когда используется капитальная ставка и почему она так важна?

               Ставка капитализации

               используется инвесторами, решающими, продвигать или нет продвигать данную недвижимость. В некоторых случаях он также может быть использован инвесторами, готовящимися продать недвижимость. Ставка капитализации лучше всего подходит для арендуемой собственности и может быть не так полезна в других сценариях. Например, инвесторы не должны полагаться на процентную ставку при оценке необработанной земли, ремонта и перестройки собственности и, в некоторых случаях, краткосрочной аренды. Это связано с тем, что формула ставки капитализации основывается на годовом чистом операционном доходе, который неприменим.Однако инвесторы (или даже арендодатели) могут использовать ставку капитализации при оценке нескольких типов собственности, в том числе:

               Ставка капитализации важна, потому что она может дать представление о первоначальной доходности инвестиционной собственности. В этой формуле чистый операционный доход соотносится с покупной ценой инвестиции, что позволяет оценить потенциальную прибыльность сделки для инвесторов. Согласно Investopedia, ставка капитализации также может показать количество лет, которое потребуется для возврата первоначальных инвестиций.Например, недвижимость с ставкой капитализации 4% займет четыре года, чтобы окупить вложения. В целом, ставка капитализации — важный способ для инвесторов оценить уровень риска, связанного с данной недвижимостью.

               Как рассчитать ставку капитализации: формула ставки капитализации

               (Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость) X 100 = Ставка капитализации

               Какими бы важными ни были ставки капитализации, их не так сложно рассчитать, как вы могли бы предположить. Фактически, для того, чтобы научиться рассчитывать процентную ставку, не требуется ничего, кроме базовых математических навыков или бесплатного калькулятора капитализации.Хотя, прежде чем вы начнете рассчитывать собственную ставку капитализации, вам понадобятся две вещи:

               Стоит отметить, что расчет рыночной капитализации объекта недвижимости зависит от сбора точной информации. Поэтому вам нужно будет проявить должную осмотрительность и убедиться, что вы можете точно определить чистую операционную прибыль. Для этого оцените годовой доход от сдачи в аренду (используя доход от аренды), а затем вычтите общие операционные расходы. Чтобы узнать больше о том, как точно оценить чистую операционную прибыль, обязательно прочтите эту статью.

               Cap Rate против ROI

               Основное различие между капитальной ставкой и рентабельностью инвестиций заключается в том, для чего используются эти две метрики. Как я уже упоминал, ставка капитализации оценивает потенциальную рентабельность инвестиций (ROI) инвестора. Тем не менее, нетрудно понять, почему многие предприниматели путают эти два понятия. Эти две метрики очень похожи; они говорят инвестору, чего ожидать, если он продвинется с инвестициями. Однако стоит отметить, что при анализе сделки максимальная ставка и рентабельность инвестиций служат разным целям.

               Рентабельность инвестиций предназначена для того, чтобы дать инвесторам объективный процент от суммы, которую они могут ожидать от сделки. Например, рентабельность инвестиций обычно выражается в процентах, чтобы оценить потенциальную отдачу инвестора от своих инвестиций. Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций двух совершенно разных активов. Кроме того, доходность инвестиций, выраженная в процентах, упрощает сравнение двух отдельных активов, независимо от того, являются ли они одинаковыми. Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций после трехмесячной реабилитации с 30-летней покупкой и удержанием.

               Ставка капитализации, с другой стороны, используется для сравнения аналогичных объектов недвижимости. Например, ставка капитализации была бы идеальной для кого-то, чтобы сравнить доходность от двух сдаваемых в аренду объектов недвижимости, но далека от идеала для инвесторов, которые хотят сравнить сдаваемую в аренду недвижимость с реабилитацией.

               Пример капитальной ставки

               Рассчитать ставку капитализации относительно просто, если у вас есть чистая операционная прибыль (NOI) объекта. Не забудьте рассчитать NOI, вычтите все расходы, связанные с недвижимостью, за исключением процентов по ипотеке, износа и амортизации, из дохода от собственности.Чтобы объяснить это, воспользуемся простым примером.

               Допустим, вы покупаете недвижимость за 1 000 000 долларов; он приносит 100 000 долларов за счет аренды, а общие расходы составляют 30 000 долларов. Ваш NOI составит 70 000 долларов (100 000–30 000 долларов). Чтобы рассчитать ставку капитализации, разделите NOI в размере 70 000 долларов США на покупную цену в 1 000 000 долларов США, что даст вам 7% -ную ставку капитализации. Расчет можно разбить следующим образом:

               • Закупочная цена

               1 000 000 долл. США

               • Доходы от собственности

               100 000 долл. США

               • Расходы на имущество

               30 000 долл. США

               • NOI

               100 000–30 000 = 70 000 9 0003

               • Cap Rate

               1 000 000 долл. США / 70 000 долл. США = 0.07

               0,07 X 100 = 7%

               Может ли капитальная ставка измениться?

               Cap rate может измениться, пока инвесторы понимают, как повысить NOI. Этот процесс иногда называют снижением предельных значений. Он включает в себя покупку недвижимости по цене ниже рыночной и ее ремонт для увеличения общего NOI (обычно за счет увеличения дохода от аренды). Ремонт также может повысить стоимость недвижимости, особенно в правильных рыночных условиях. Имущество, которое в этом случае будет иметь более низкую капитальную ставку, можно было бы удерживать или продавать с прибылью.Помните, что как инвестор вы имеете большой контроль над эффективностью данного объекта недвижимости. При правильном планировании и исполнении вы можете изменить ставку капитализации и в процессе увеличить свой портфель.

               Модель Гордона для капитальной ставки

               Модель роста Гордона, также известная как модель дисконтирования дивидендов, является еще одной формой ставки капитализации, с которой вам следует ознакомиться. Он используется для расчета внутренней стоимости стоимости акций компании. Формула выглядит так:

               (требуемая норма прибыли — ожидаемая скорость роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

               В этой формуле ожидаемый денежный поток равен NOI, а стоимость актива представляет собой рыночную цену собственности.Это означает, что ставка капитализации — это просто разница между нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста.

               Сводка

               Верхний предел инвестиционной собственности может показаться простым, но его последствия сильно взвешены. Вот почему так важно расширять свое образование в сфере недвижимости и задавать такие вопросы, как «какой уровень капитализации ?» В конце концов, у тех, кто использует лучшие инструменты инвестирования, такие как ставки капитализации, больше шансов добиться успеха в отрасли.

               Какая, по вашему мнению, является хорошей ставкой капитализации для недвижимости? Не стесняйтесь, поделитесь с нами своими мыслями о хороших ставках в комментариях ниже.

               ---

               Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

               Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

               Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

               Что такое ставка капитализации (также известная как ставка капитализации)?

               Ставка капитализации (максимальная ставка) — это показатель, используемый для оценки инвестиций в коммерческую недвижимость.Отношение годовой чистой операционной прибыли к первоначальной стоимости собственности определяет ставку капитализации. Важно отметить, что это ключевой компонент подхода капитализации доходов к оценке.

               Формула ставки капитализации

               Чтобы рассчитать ставку капитализации, используйте это уравнение:

               ставка капитализации = годовая чистая операционная прибыль ÷ расходы

               Годовая чистая операционная прибыль — это часть годового дохода от аренды, которая не идет на операционные расходы, выплаты по ипотеке, налоги или другие расходы.

               При таком выражении уравнения стоимость обычно относится к закупочной цене. Однако большинство людей, заинтересованных в ставке капитализации, решают вопрос о стоимости, а не о ставке капитализации. Таким образом, они передают формулу так:

               Затраты = годовая чистая операционная прибыль ÷ ставка капитализации

               В данном случае стоимость , которую они ищут, на самом деле является текущей рыночной стоимостью собственности.

               Cap Rate как инструмент оценки

               Возьмем, к примеру, офисное здание, которое приносит 1 000 000 долларов годовой чистой операционной прибыли.Он находится в районе, где максимальная ставка для недавних транзакций составляла 5%. В этом случае потенциальный продавец мог бы разумно установить запрашиваемую цену на уровне 20000000 долларов, то есть 1000000 долларов, разделенных на 0,05.

               Как и любой другой инструмент оценки недвижимости, ставка капитализации — это только одна точка информации. Надлежащая оценка может включать подход капитализации дохода, который использует ставку верхнего предела. Он также может включать в себя рыночные сравнения, затраты на приобретение и улучшение собственности или анализ дисконтированных денежных потоков.

               Теги: cap rate

               ---

               ← Вернуться к глоссарию

               Могут ли проблемы со ставкой капитализации повлиять на оценку моей собственности?

               Ставки капитализации являются важным компонентом, когда инвесторы в недвижимость сравнивают различные инвестиционные возможности.К сожалению, ставки капитализации часто неправильно понимаются и неправильно рассчитываются, что может повлиять на точность оценки собственности.

               Вкратце, максимальная цена

               Ставка капитализации объекта недвижимости представляет собой норму прибыли, основанную на ожидаемом доходе от объекта недвижимости. Он используется для оценки потенциальной отдачи от инвестиций и количественной оценки риска, связанного с фактическим достижением этой отдачи. Ставка капитализации рассчитывается путем деления ожидаемого дохода (после фиксированных и переменных затрат, не включая расходы по долгу) или чистого операционного дохода (NOI) на общую стоимость недвижимости.

               Влияние на оценку

               Взаимосвязь NOI, максимальной ставки и значения собственности означает, что стоимость собственности может быть определена с использованием NOI и максимальной ставки — значение свойства равно NOI, деленному на ставку максимальной стоимости. Следовательно, более высокая ставка капитализации приведет к более низкому значению свойства при равном NOI. Тогда очевидно, что применение слишком высокой ставки капитализации к объекту собственности приведет к недооценке стоимости собственности, и наоборот.

               Споры по поводу надлежащей ставки капитализации, которую следует использовать при оценке собственности, могут возникать из-за различных подходов к разработке ставки капитализации для сопоставимых свойств, особенно при расчете NOI собственности. Например, если одна сторона учитывает комиссию управляющей компании при вычислении NOI, а другая — нет, они получат разные ставки ограничения. Исключение сборов дает более высокую ставку, которая отражает повышенный риск из-за отсутствия профессионального управления. Включение или исключение замещающих резервов в расчет NOI также может повлиять на капитализацию сопоставимого объекта недвижимости.

               Расхождения также могут возникать, если одна сторона выводит максимальную ставку на основе данных о сопоставимых объектах недвижимости с использованием исторического дохода. Разработка верхнего предела на основе исторических данных и последующее применение его к прогнозам дохода на первый год объекта недвижимости приведет к завышению стоимости объекта, поскольку прогнозируемый доход более рискованный, чем исторический доход.