От чего зависит кадастровая стоимость квартиры? На вопрос отвечает юрист по жилой недвижимости Артур Пронин
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
Кадастровая стоимость квартиры влияет прежде всего на сумму налога, которую необходимо заплатить при совершении сделок с квартирой: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.
Так, например, если в договоре купли-продажи квартиры стороны согласовали цену квартиры, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей НДФЛ будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
В случае получения квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, необходимо заплатить НДФЛ, для расчета которого также используется кадастровая стоимость квартиры. Кроме того, налог на имущество физических лиц (квартиру) тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры.
Что же такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.
Где найти эту информацию?
Информацию о кадастровой стоимости можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Также узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»).
Государственная кадастровая оценка проводится специально созданными для этой цели бюджетными учреждениями (как правило, они называются «Центр кадастровой оценки»).
К числу принципов проведения государственной кадастровой оценки относятся экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
Иными словами, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости объекта. Однако при определении кадастровой стоимости индивидуальные особенности квартиры в расчет не берутся. Например, не учитывается стоимость проведенного в квартире ремонта, не учитывается нахождение квартиры в залоге у банка и некоторые другие моменты.
При определении кадастровой стоимости квартир используются методы массовой оценки. Чаще всего используются для этой цели сравнительный и затратный подходы. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.
На кадастровую стоимость могут влиять местоположение многоквартирного дома, год его постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, нахождение его в ветхом или аварийном состоянии, нахождение его в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы.
Что делать, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной?
Определенная в установленном порядке кадастровая стоимость квартиры может оказаться в некоторых случаях выше рыночной. Закон предусматривает ряд механизмов, которые призваны защитить интересы собственников.
Снижение кадастровой стоимости квартиры
Например, кадастровая стоимость подлежит снижению в случае изменения величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30 процентов.
Исправление ошибок
Также предусмотрено право собственника на подачу заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (как технических, так и вызванных несоблюдением установленных требований при проведении государственной кадастровой оценки). Такое заявление подается в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
Кроме того, до 01.01.2023 собственник может оспорить кадастровую стоимость в специально созданной комиссии или в суде. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в судебном порядке происходит крайне редко. Дело в том, что расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и на оплату услуг юриста, скорее всего, превысят экономию от снижения налоговой нагрузки.
Установление кадастровой стоимости
Закон предусматривает, что с 01.01.2023 собственник сможет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. К такому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости. В настоящее время возможность обращения с таким заявлением имеется не во всех субъектах Российской Федерации.
Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь консультацией нашего юриста по сделкам с недвижимостью в Москве. Мы помогли сотням людей безопасно провести сделки с недвижимостью. Поможем и вам.
Автор статьи:
Артур Пронин (Старший юрист)
Кадастровая стоимость онлайн. КтоТам.про
Адрес
Кадастровый номер
Регион *
Населенный пункт *
Квартира
Кадастровый номер *
Что такое кадастровая стоимость?
Любой объект недвижимости: Квартира, частный дом, здание или земельный участок имеют свой размер кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость устанавливается государством, на основании кадастровой оценки недвижимости.
Как узнать кадастровую стоимость и сумму налога на имущество?
- Заполните форму поиска или введите кадастровый номер объекта недвижимости.
- Получите информацию о кадастровой стоимости и сумме налога на имущество.
Зачем нужна кадастровая стоимость?
От размера кадастровой стоимости зависит расчет налога на недвижимое имущество лиц: земельный участок, квартира, здание, частный дом. В ряде случаев кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости и приближена к ней.
Как рассчитывается налог на имущество?
Наш сервис автоматически рассчитывает сумму базового налога на имущество исходя из размера кадастровой стоимости, регионального коэффициента и льготного показателя (20м
Преимущества нашего сервиса
Данные
Росреестра
0₽
Бесплатное
предоставление
информации
Автоматический
расчет суммы
налога
24/7
круглосуточно
Факты и аналитика кадастровой стоимости
На основании 22 199 запросов кадастровой стоимости за март 2023 года
Средняя кадастровая cтоимость квартиры
12 673 480 ₽
Москва
Средняя
61.
0 м2
Москва
Средняя кадастровая cтоимость участка
13 199 559 ₽
Московская область
Средняя кадастровая cтоимость участка
6 751 019 ₽
Россия
Максимальная кадастровая
57 318 564 625 ₽
Россия
Кадастровая стоимость Московковского кремля
Показать
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Вам нужна информация о кадастровой стоимости вашей квартиры или дома? В следующей статье вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость, чем она отличается от эталонной и многое другое.
Кадастровый реестр является административным реестром, находящимся в ведении Министерства финансов, который содержит физические, экономические и юридические характеристики всех объектов недвижимости. Он включает в себя такие данные, как тип недвижимости, площадь застройки (о которой в другой статье мы уже рассказывали вам о разнице между полезной и застроенной площадью), владелец недвижимости, возраст недвижимости, ее использование и графическое изображение плана помещения. Он также включает кадастровую ссылку и кадастровую стоимость, специфичную для каждого объекта: важная информация, которую следует учитывать, если вы хотите продать свою квартиру в Барселоне. Регистрация обязательна и бесплатна. Мы приводим вам пример каталонской столицы, так как мы являемся роскошным агентством в Барселоне и специализируемся в этой области. Поэтому, если вы ищете эту информацию, чтобы продать свою недвижимость, свяжитесь с нами, чтобы ускорить процесс.
Если возникают какие-либо изменения, такие как реконструкция, расширение, разделение собственности или изменение ее использования, Кадастровое управление должно быть уведомлено, так как это может повлиять на присвоенную кадастровую стоимость и, следовательно, на любой применимый налог, который может возникнуть в будущем.
И это правда. Вот почему в других статьях мы уже говорили о такой важной информации, как налог на передачу собственности в Барселоне, чтобы вы знали, сколько вам придется заплатить в случае, если вы хотите передать недвижимость другому лицу, что является частью пакета документов. и процедуры продажи вашей квартиры или дома.
Какова кадастровая стоимость недвижимости?Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это административная стоимость, установленная для каждого объекта недвижимости, независимо от суммы, уплаченной за объект недвижимости. Кадастровая стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы при расчете некоторых налогов, включая местный налог на имущество (IBI) и налог на доходы физических лиц (IRPF).
В целом кадастровая стоимость не превышает рыночную стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость обновляется путем применения коэффициентов, утвержденных Общими законами о государственном бюджете, обеспечивая, насколько это возможно, соответствие кадастровой стоимости текущей рыночной стоимости.
До января 2022 года объекты недвижимости оценивались на основе их реальной стоимости (т. е. покупной цены имущества), когда речь шла о любых налогах, подлежащих уплате при покупке имущества, за исключением случаев, когда налоговые органы могли доказать, что рыночная стоимость была выше. Эта налогооблагаемая база использовалась для расчета двух налогов, подлежащих уплате при покупке недвижимости: налога на передачу собственности (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) и гербового сбора (AJD, Actos Jurídicos Documentados).
Однако в январе 2022 года был внедрен новый метод оценки, и кадастровая базовая стоимость теперь используется в качестве минимальной налогооблагаемой базы для расчета ИТП и AJD. Это не то же самое, что кадастровая стоимость, которая продолжает использоваться в качестве налогооблагаемой базы для IBI.
Кадастровая базовая стоимость определяется Кадастровым управлением ежегодно на основании сделок с недвижимостью, совершенных у нотариуса в предшествующие шесть месяцев, и в соответствии с кадастровыми характеристиками каждого объекта.
В отличие от кадастровой стоимости, при расчете кадастровой стоимости учитываются местоположение и тип имущества, а состояние имущества не учитывается. Это может привести к тому, что кадастровая справочная стоимость будет выше покупной цены. Например, два объекта недвижимости в одном и том же здании, один полностью отремонтированный, а другой нет, будут иметь одинаковую справочную кадастровую стоимость независимо от их различной рыночной стоимости.
Таким образом, если приобретается неотремонтированное имущество, вполне вероятно, что покупная цена будет ниже кадастровой базовой стоимости, но эта кадастровая базовая стоимость все равно будет использоваться в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на прибыль и налога на прибыль. С другой стороны, если цена покупки выше этой новой кадастровой базовой стоимости, то цена покупки будет использоваться в качестве налогооблагаемой базы. Другими словами, будет использоваться более высокая кадастровая стоимость или цена покупки недвижимости.
Может быть, вы получили квартиру или дом, унаследованные несколькими братьями и сестрами, и вы хотите знать, какие налоги вы должны платить (это не те же налоги, которые нужно платить при продаже недвижимости в Барселоне)? Или вы хотите узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, потому что хотите продать свой пентхаус в Барселоне? Может быть, у вас есть другой тип собственности, такой как квартира или дом… в любом случае вы должны знать, что вы можете узнать кадастровую стоимость вашей собственности, ознакомившись с квитанцией IBI или обратившись в местную мэрию.
Если вы ищете агентство для продажи вашей недвижимости, мы можем помочь вам со всем процессом, независимо от того, нужно ли вам продать пентхаус в Борн или продать свой пентхаус в Сарриа.
Некоторые данные, включенные в Кадастровый реестр, доступны для широкой публики и могут быть доступны через онлайн-версию Кадастрового реестра.
Однако есть некоторые данные, такие как кадастровая стоимость и имя владельца недвижимости, доступ к которым может получить только владелец (или его представитель) недвижимости, органы власти или кто-либо, кто может доказать, что он имеет особый интерес к собственности.
Кадастровая стоимость рассчитывается с учетом различных факторов, таких как местоположение объекта, окружающая среда, стоимость материалов , использованных для строительства объекта, застроенная площадь объекта, его исторические характеристики и использование. .
Что делать, если я не согласен с кадастровой стоимостью моей недвижимости? Если вы считаете, что кадастровая стоимость выше, чем цена, которую вы заплатили за недвижимость, то вы можете обратиться в местный налоговый орган и попросить их пересмотреть кадастровую стоимость. Если вы выиграете апелляцию, вам вернут сумму превышения налога плюс начисленные проценты.
В качестве альтернативы вы можете потребовать, чтобы покупная цена использовалась в качестве налогооблагаемой базы. Вам нужно будет предоставить оценку ипотеки вместе с сертификатом от агентства недвижимости, подтверждающим, что они считают, что цена покупки соответствует рыночной стоимости. Если налоговый орган впоследствии решит, что покупная цена не соответствует имуществу, вам придется заплатить штраф, а также разницу в налоге, который должен был быть уплачен, плюс любые проценты.
Кадастровая справочная стоимость теперь также используется в качестве минимальной налогооблагаемой базы для расчета налога на дарение, налога на наследство и налога на богатство (налог, уплачиваемый на чистое имущество, превышающее определенный порог, который в Каталонии составляет 500 000 евро). В случае налога на богатство налогооблагаемой базой считается наибольшая из кадастровой справочной стоимости, покупной цены или стоимости, используемой для любых других налогов. Таким образом, если вы хотите подать апелляцию, это необходимо сделать в момент, когда недвижимость была куплена, унаследована или получена в дар.
Если вы оказались в такой ситуации, мы оставляем вам еще одну статью, в которой подробно рассказываем о процессе продажи унаследованного дома в Каталонии, чтобы вы были в курсе всего.
Налоговая служба Испании публикует список муниципалитетов, в которых кадастровая справка обновлялась за последние десять лет.
Обратите внимание, что информация в этой статье носит ознакомительный характер. Квалифицированный налоговый юрист должен быть использован для конкретных рекомендаций.
Вам также может понравиться…
НовостиНедвижимость
Кадастровая стоимость квартиры. Рыночная и кадастровая стоимость квартиры
До недавнего времени все сделки с недвижимостью в РФ проводились на основе двух ценовых переменных: инвентаризационной и рыночной. Однако первое, как правило, не соответствует действительности, а второе формируется без участия каких-либо государственных структур.
По этой причине было принято решение ввести еще одно понятие – кадастровая стоимость квартиры. Именно эта величина будет определять размер налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с использованием недвижимого имущества.
Для чего это?
Как уже было сказано выше, в первую очередь — для уплаты налогов, связанных с продажей, покупкой или использованием квартиры. Ранее для этой цели применялась инвентаризационная стоимость объектов, определяемая БТИ. Однако, как показала практика, в большинстве случаев она была значительно ниже фактической. И это привело к недополучению определенных сумм бюджета.
Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при заключении наследства, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при совершении сделки по обмену или дарению недвижимости. В общем случае эта величина является основополагающей для расчета любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.
Кто и как ее определяет
У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указать конкретную сумму, часто возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры и как она определяется. Он устанавливается специальным государственным органом. Она называется Федеральная служба кадастра и картографии. Сама себестоимость не постоянна, а систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Это связано с тем, что раньше она была близка к инвентарной, а значит, существенно отличалась от рыночной.
При его определении учитываются несколько факторов. Во-первых, это среднерыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Кроме того, в формулу, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, входят и другие коэффициенты.
Где его найти?
Существует несколько способов уточнения этого показателя владельцем недвижимости. Первый и, пожалуй, самый простой — посмотреть в кадастровом паспорте квартиры.
Этот документ выдается соответствующим государственным органом по месту нахождения недвижимого имущества. Любой гражданин РФ может обратиться в Кадастровую палату, где получит соответствующую справку. Если в течение последних нескольких лет с квартирой велась деятельность, в том числе ее отчуждение, документ может находиться на руках у собственника, поэтому достаточно посмотреть пункт 8, где прописана цена. Однако если паспорт был получен до 2012 года, эта информация считается недействительной, поэтому ее лучше уточнить другим способом.
Кадастровую стоимость квартиры также можно узнать по запросу в Росреестре. Делается это на официальном сайте учреждения. Существует специальная форма, после заполнения которой гражданин получает интересующую информацию. Чем точнее будет указана информация о недвижимости, тем быстрее будет найдена кадастровая стоимость квартиры. Росреестр предоставляет информацию в формате, доступном для печати. Однако сертификат, полученный таким образом, не считается официальным.
Документ, пригодный для предъявления нотариусу или другим органам, можно взять в Кадастровой палате. Орган выдает справку через 5-7 дней после подготовки запроса при условии предоставления полного пакета необходимых документов.
Что мне идти в Кадастровую палату?
При написании заявления на получение справки при себе необходимо иметь свидетельство о праве собственности на недвижимость в оригинале, поэтажный план, расшифровку и паспорт гражданина РФ. В случае обращения в Кадастровую палату представителя собственника, для осуществления данного действия потребуется доверенность.
По установленному стандарту справка должна быть готова через 5-7 рабочих дней с момента подачи заявки, выдается бесплатно. В случае срочной необходимости получить документ за дополнительную плату, запрос обрабатывается в ускоренном порядке. Тогда результат будет выдан в день обращения.
При отсутствии у собственника экспликации на квартиру (за подробным разъяснением плана с датой последней инвентаризации объекта) необходимо обратиться в БТИ.
Что делать, если стоимость завышена
В связи с тем, что в большинстве регионов данный показатель существенно отличался от реальной цены в меньшую сторону, за последние 2 года он был пересмотрен. Это делается для того, чтобы рыночная и кадастровая стоимость квартиры были хотя бы примерно одинаковыми. В итоге выяснилось, что в некоторых населенных пунктах по ряду объектов она превышала реальную цену.
Если гражданин, обратившись в соответствующий орган для уточнения стоимости своей квартиры, получил справку и не согласен с указанными в ней сведениями, он вправе ее оспорить. Для этого необходимо подать иск в суд. И если выяснится, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, ее значение будет пересмотрено. Однако процесс может занять много времени. Так, при оформлении срочной сделки собственники, как правило, ничего не оспаривают и платят налоги со всей суммы.
Как определить рыночную стоимость квартиры
Собираясь продать свою недвижимость или положить ее в банк, собственник, как правило, хочет исходить из ее реальной цены.
Кадастровая стоимость квартиры хоть и должна максимально соответствовать ей, но не всегда отражает действительность. Поэтому, чтобы определить, сколько денег просить за свое жилье или какую сумму кредита могут предложить в банке под его залог, собственнику необходимо обратиться к независимому оценщику. Он определит рыночную стоимость объекта, а при необходимости выдаст соответствующее заключение, которое может быть предъявлено как будущему покупателю, так и сотруднику банка. Правда, за осуществление такой экспертизы придется заплатить.
При оформлении ипотечного кредита также следует помнить, что в каждом банке есть свои сертифицированные специалисты, и заключение других они могут не учитывать.
Районные коэффициенты
Поскольку цены на жилье могут отличаться в разы даже в пределах одного субъекта федерации, не говоря уже о масштабах страны, при определении кадастровой стоимости конкретной квартиры в первую очередь учитывается местонахождение квартиры принято во внимание.
Так, например, стоимость квадратного метра в столице даже по данным Росреестра составляет до полумиллиона рублей, а в небольшом городе эта величина может быть на уровне 20-25 тысяч.
Кадастровая стоимость квартиры в Москве или любом другом городе достаточно легко определяется собственником самостоятельно. Для этого можно воспользоваться специальным онлайн-справочником, который обслуживает Росреестр. Введя точный адрес объекта или его части в окно поиска, пользователь получает результат в виде интерактивной карты. И, нажав на конкретный объект, может увидеть всю информацию о нем, в том числе и кадастровую стоимость. Это очень удобно для тех, кто не нуждается в официальной помощи на данный момент, но нужна хоть какая-то информация для расчета затрат в будущем.
Влияние кадастровой стоимости на налоговую ставку
Между этими двумя параметрами существует определенная зависимость. Если общая цена превысит допустимые законодательством 300 миллионов, обязательный платеж в бюджет будет удвоен.