Что нужно знать об отказе от договора купли-продажи жилья
- В прошлом месяце было расторгнуто около 15% всех договоров на жилье, что свидетельствует о самой высокой доле расторжений с марта 2020 года, когда она составляла 17,6%, как показывает новое исследование.
- В зависимости от динамики местного рынка покупатели не отказываются от непредвиденных обстоятельств, как это было в течение последних нескольких лет.
- Стоит убедиться, что вы знаете, при каких конкретных обстоятельствах вы можете расторгнуть соглашение, не потеряв залог.
Саул Леб | АФП | Getty Images
Если вы потенциальный покупатель жилья и передумали, вы не одиноки.
В июне было расторгнуто около 15% всех контрактов на жилье, что стало самым высоким показателем с марта 2020 года — начала пандемии — когда она составляла 17,6%, по данным агентства недвижимости Redfin. Год назад эта доля составляла 11,2%.
Тем не менее, прежде чем вы присоединитесь к числу покупателей, отказывающихся от незавершенной сделки, важно подумать, дорого ли вам это будет стоить.
Или, если вы еще не подписали первоначальный контракт, но приближаетесь к этому моменту, стоит знать, можете ли вы отменить его в какой-то момент таким образом, чтобы не потерять свой депозит.
Сколько денег стоит на кону при нарушении контракта
Как правило, покупатели предоставляют так называемый задаток или «добросовестный» депозит, когда делается предложение о доме, хотя особенности варьируются от штата к штату. Сумма обычно составляет от 1% до 5% от покупной цены , но может достигать 10% в зависимости от местного рынка.
Депозит хранится на счете условного депонирования и идет на оплату первоначального взноса или других расходов, связанных с закрытием сделки, когда вы завершаете покупку при расчете.
Если продавец примет ваше предложение и вы подпишете договор купли-продажи — за несколько недель или месяцев до расчета — вы рискуете потерять залог, если попытаетесь расторгнуть договор, не выполнив условий.
посмотреть сейчас
Как непредвиденные обстоятельства могут помочь защитить покупателей
Учитывая финансовые риски разрыва контракта, имеет смысл убедиться, что окончательная покупка зависит от определенных аспектов покупки дома.
Общие непредвиденные обстоятельства связаны с домашней инспекцией, оценкой и финансированием.
Например, если инспекция выявит проблемы с домом, которые неприемлемы для вас, проверка дома в непредвиденных обстоятельствах обычно означает, что вы можете уйти и вернуть свой залог. Или, если оценка не соответствует согласованной цене продажи или вы не можете получить ипотечный кредит по ставке или условиям, указанным в договоре, вы можете отказаться, не теряя своих денег.
Имейте в виду, однако, что процесс и условия возмещения вашего депозита различаются от штата к штату, сказала Эрин Сайкс, главный экономист Nest Seekers International, брокерской компании по недвижимости.
Почему покупатели отказываются
Несколько тенденций могут увеличить долю расторгнутых договоров.
«Покупатели возвращают непредвиденные расходы в [соглашения о покупке]… и не отдают все это продавцам, как они сделали это месяц назад», — сказал Стивен Ринальди, президент и основатель Rinaldi Group, ипотечного брокера.
Что касается того, почему покупатели отказываются, это может быть связано с проверками домов, которые не прошли проверку с покупателем — или, по крайней мере, дали им отказ.
«Возможно, они отказываются от сделки из-за непредвиденных обстоятельств инспекции… они могут подумать, что могут отменить сделку сейчас, а затем в ближайшие месяцы получить более выгодную сделку по той или иной собственности», — сказал Сайкс.
«Но мы не знаем, насколько изменится рынок», — сказала она.
Они могут подумать, что могут отменить сделку сейчас, а затем получить более выгодную сделку по той или иной собственности в ближайшие месяцы.
Эрин Сайкс
главный экономист Nest Seekers International
Также могут быть проблемы с доступностью, заставляющие покупателей уходить, особенно в новостройках, сказал Аль Бингхэм, специалист по ипотечным кредитам в Momentum Loans в Сэнди, штат Юта.
По сути, из-за того, что строители домов сталкиваются с нехваткой материалов, возведение новых домов занимает больше времени.
Это означает, что текущая процентная ставка, доступная покупателю до расчета, может быть выше сейчас, чем до начала строительства.
Покупатели «готовы уйти, даже если они могут претендовать на это, потому что платежи за дом выросли», — сказал Бингхэм. «Они просто не могут себе этого позволить».
Еще из раздела «Личные финансы»:
Эти стратегии на середину года могут сократить налоговый счет в следующем году
Что нужно знать, если ваш работодатель меняет поставщиков услуг 401(k)
Рынок труда по-прежнему «горячий», несмотря на опасения рецессии
После Два года роста цен на жилье, рост процентных ставок затормозили раскаленный рынок жилья. По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке на прошлой неделе составляла 5,3% по сравнению с чуть выше 3% в начале января.
Например: Фиксированная процентная ставка 5,5% по 30-летней ипотеке на сумму 500 000 долларов приведет к выплате основной суммы и процентов в размере 2 839 долларов в месяц.
Эта сумма не включает другие расходы, которые часто включаются в платежи по ипотеке, включая страхование домовладельцев, налоги на имущество или частное ипотечное страхование.
Если бы эта ставка составляла 3% — как это было в начале 2022 года — основной и страховой платеж составил бы 2108 долларов.
«Рынок менялся очень быстро, — сказал Ринальди. «Это произошло от того, что люди предлагали цену на 40 000 долларов выше запрашиваемой, отказывались от проверок, обещая своего первенца… до не так много, потому что ставки росли так быстро».
СМОТРЕТЬ ПРЯМУЮ РАБОТУ В ПРИЛОЖЕНИИ
СМОТРЕТЬ ПРЯМУЮ РАБОТУ В ПРИЛОЖЕНИИ
Оговорки о непредвиденных обстоятельствах в договорах о покупке жилья
Пункт о непредвиденных обстоятельствах кредита в контракте определяет условие, которое должно быть выполнено, или действие, которое должно быть выполнено, прежде чем соглашение о продаже станет обязательным.
Пункт о непредвиденных обстоятельствах жилищной ссуды обычно дает покупателю право на независимую оценку дома, на профессиональную проверку дома и на получение ипотеки.
Заключение контракта зависит от удовлетворительного выполнения этих условий.
Ключевые выводы
- Положение о непредвиденных обстоятельствах дает стороне контракта право пересмотреть или отменить сделку, если конкретные обстоятельства окажутся неудовлетворительными.
- Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, дают покупателю право отказаться, если результат профессиональной оценки имущества окажется ниже установленного минимума.
- Непредвиденные финансовые обстоятельства (или «непредвиденные обстоятельства по ипотеке») дают покупателю время для получения ипотеки и право на аннулирование в случае отказа в финансировании.
- Осмотр (или непредвиденная комплексная проверка) дает покупателю право на осмотр дома к установленной дате.
Оговорки о непредвиденных обстоятельствах в контрактах на покупку жилья
Как работают сделки с недвижимостью
Но сначала краткий обзор того, как работают сделки с недвижимостью.
Сделка с недвижимостью обычно начинается с предложения: покупатель представляет предложение о покупке продавцу, который может либо принять его, либо отклонить. Часто продавец возражает против предложения, и переговоры продолжаются до тех пор, пока обе стороны не придут к соглашению. Если какая-либо из сторон не согласна с условиями, предложение становится недействительным, и покупатель и продавец расходятся без дальнейших обязательств.
Однако, если обе стороны согласны с условиями предложения, покупатель вносит задаток — сумму, уплачиваемую в качестве доказательства добросовестности, обычно 1% или 2% от продажной цены. Пока начинается процесс закрытия, средства хранятся в компании условного депонирования.
Непредвиденные расходы, связанные с недвижимостью
Иногда к предложению о покупке недвижимости прилагается оговорка о непредвиденных обстоятельствах, которая включается в договор с недвижимостью. По сути, оговорка о непредвиденных обстоятельствах дает сторонам право отказаться от договора при определенных обстоятельствах, которые должны быть согласованы между покупателем и продавцом.
Непредвиденные обстоятельства могут включать в себя такие детали, как временные рамки (например, «у покупателя есть 14 дней для осмотра имущества») и конкретные условия (например, «у покупателя есть 21 день, чтобы обеспечить 30-летний обычный кредит на 80% покупной цены по процентной ставке не выше 4,5%»). Любое положение о непредвиденных обстоятельствах должно быть написано и изложено достаточно четко, чтобы все стороны могли понять его условия.
Оговорки на случай непредвиденных обстоятельств могут быть написаны практически для любой потребности или проблемы. Но в любом случае, если условия оговорки о непредвиденных обстоятельствах не выполняются, договор становится недействительным, и одна сторона (чаще всего покупатель) может отказаться от него без юридических последствий. И наоборот, если условия соблюдены, договор имеет юридическую силу, и сторона будет нарушать договор, если решит отказаться.
Последствия нарушения договора варьируются от конфискации задатка до судебных исков.
В некоторых штатах специалисты по недвижимости могут подготавливать контракты и любые изменения, включая положения о непредвиденных обстоятельствах. Однако в других штатах эти документы должны составлять лицензированные поверенные.
Оценка непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства оценки защищают покупателя и помогают гарантировать, что собственность оценена в установленной минимальной сумме. Если недвижимость не оценивается по крайней мере на указанную сумму, договор может быть расторгнут, и во многих случаях покупателю возвращается задаток.
Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, могут включать условия, позволяющие покупателю продолжить покупку, даже если оценка ниже указанной суммы, как правило, в течение определенного количества дней после получения покупателем уведомления об оценочной стоимости.
Продавец может иметь возможность снизить цену до суммы оценки.
В непредвиденных обстоятельствах указывается дата выпуска, не позднее которой покупатель должен уведомить продавца о любых проблемах с оценкой. В противном случае непредвиденные обстоятельства будут считаться выполненными, и покупатель не сможет отказаться от сделки.
Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств
Непредвиденное финансирование (также называемое «непредвиденным обстоятельством ипотеки») дает покупателю время подать заявку и получить финансирование для покупки недвижимости. Это обеспечивает важную защиту для покупателя, который может отказаться от договора и вернуть свой задаток в случае, если он не сможет получить финансирование от банка, ипотечного брокера или другого типа кредитора.
В непредвиденных финансовых обстоятельствах будет указано определенное количество дней, которое покупателю дается для получения финансирования. Покупатель должен до этой даты расторгнуть договор (или запросить продление, которое должно быть согласовано с продавцом в письменной форме).
Продажа дома на случай непредвиденных обстоятельств
Хотя в большинстве случаев проще продать один дом, прежде чем покупать другую недвижимость, сроки и финансирование не всегда подходят таким образом. Непредвиденный случай продажи дома дает покупателю определенное количество времени, чтобы продать и заселить свой существующий дом, чтобы профинансировать новый. Этот тип непредвиденных обстоятельств защищает покупателей, потому что, если существующий дом не продается по крайней мере по запрашиваемой цене, покупатель может отказаться от договора без юридических последствий.
Непредвиденные обстоятельства продажи дома могут быть трудными для продавца, который может быть вынужден отказаться от другого предложения, ожидая исхода непредвиденных обстоятельств. Продавец сохраняет за собой право расторгнуть договор, если дом покупателя не будет продан в течение указанного количества дней.
Рынок горячего жилья
Слишком много непредвиденных обстоятельств, особенно сложных, таких как непредвиденные обстоятельства продажи дома, могут привести к отклонению предложения на рынке горячего жилья. Уточните у своего агента по недвижимости, какие непредвиденные обстоятельства вы можете безопасно включить, не настраивая продавцов против вашего предложения.
Проверка на случай непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства инспекции (также называемые «непредвиденными обстоятельствами должной осмотрительности») дают покупателю право на осмотр дома в течение определенного периода времени, например, от пяти до семи дней. Он защищает покупателя, который может расторгнуть договор или договориться о ремонте на основании выводов профессионального домашнего инспектора.
Инспектор осматривает интерьер и экстерьер объекта, в том числе состояние электрики, отделки, сантехники, структурных и вентиляционных элементов. Инспектор представляет отчет покупателю с подробным описанием всех проблем, обнаруженных в ходе проверки.
В зависимости от точных сроков проведения проверки покупатель может:
- Утвердить отчет, и сделка продвинется вперед
- Отклонить отчет, отказаться от сделки и вернуть задаток
- Запросить время для дальнейших проверок, если что-то нуждается во втором взгляде
- Запросить ремонт или уступку (если продавец соглашается, сделка продвигается вперед; если продавец отказывается, покупатель может отказаться от сделки и вернуть свой задаток)
Непредвиденные расходы на ремонт иногда включаются в дополнение к непредвиденным обстоятельствам инспекции. Это определяет максимальную сумму в долларах для необходимого ремонта. Если домашняя инспекция показывает, что ремонт будет стоить больше, чем эта сумма в долларах, покупатель может принять решение о расторжении контракта. Во многих случаях непредвиденные расходы на ремонт основаны на определенном проценте от продажной цены, например, 1% или 2%.
Оговорка об исключении
Оговорка о непредвиденных обстоятельствах, которую продавцы добавляют, чтобы обеспечить меру защиты от непредвиденных обстоятельств при продаже дома.
Если появляется другой квалифицированный покупатель, продавец дает текущему покупателю определенное количество времени (например, 72 часа), чтобы устранить непредвиденные обстоятельства продажи дома и сохранить контракт в силе. В противном случае продавец может отказаться от договора и продать новому покупателю.
Непредвиденные риски
Самый большой риск включения непредвиденных обстоятельств в ваше предложение заключается в том, что продавец может их не принять или они могут быть слишком ограничительными, чтобы вы могли отказаться. Если вы находитесь на рынке жилья, где ваше предложение может конкурировать с другими предложениями, проконсультируйтесь со своим агентом по недвижимости, чтобы определить, какие непредвиденные обстоятельства следует учитывать.
На некоторых популярных рынках жилья некоторые покупатели даже исключают из своих предложений непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, чтобы их предложение было принято.
Это рискованный вариант, потому что покупатели будут нести ответственность за получение наличных денег, чтобы разделить разницу, если недвижимость не будет достаточно оценена.
Проблемы непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства предлагают свои собственные проблемы в контрактах с недвижимостью. Зачастую они могут стать дополнительным источником стресса как для продавцов, так и для покупателей. Если покупатель не может осмотреть дом к крайнему сроку проверки дома, он должен решить, двигаться ли вперед до завершения проверки дома или попытаться продлить крайний срок и, следовательно, дату закрытия. Если продавец зависит от того, чтобы продажа его дома была завершена вовремя, прежде чем он сможет переехать, то продление крайних сроков может поставить под угрозу его планы.
Каковы некоторые примеры непредвиденных обстоятельств в сфере недвижимости?
Финансовые непредвиденные обстоятельства являются стандартными в сделках с недвижимостью.
Покупатели, скорее всего, захотят включить это непредвиденное обстоятельство, если они планируют платить за недвижимость с помощью ипотеки или кредита. Это позволяет им расторгнуть сделку без штрафных санкций, если их финансирование не удастся.
Также типичным является непредвиденный случай оценки. Если недвижимость не оценена независимым оценщиком по цене контракта или выше, покупатель имеет право расторгнуть контракт, если пожелает.
Наконец, есть непредвиденные обстоятельства проверки. Это позволяет профессионалу, нанятому покупателем, изучить и сообщить о состоянии имущества. Если возникают вопросы, и покупатель и продавец не могут договориться или пойти на компромисс в их решении, сделка может быть отменена.
Как долго длится резервный период для дома?
Продолжительность периода непредвиденных обстоятельств зависит от типа непредвиденных обстоятельств. Период непредвиденных обстоятельств по ипотеке или финансированию обычно длится от 30 до 60 дней.
Период непредвиденных обстоятельств проверки может длиться всего 10 дней.
В чем разница между условным и ожидающим?
Термины «условный» и «ожидающий рассмотрения» часто появляются в списках недвижимости, указывая на текущую фазу сделки с недвижимостью. Условное означает, что продавец принял предложение, и имущество находится в рамках контракта, но некоторые условия покупателя или непредвиденные обстоятельства должны быть выполнены до того, как продажа станет окончательной. В ожидании означает:
- Покупатель представил предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств.
- Покупатель удалил свои непредвиденные расходы.
Таким образом, ожидание — это статус, который находится дальше в процессе транзакции, чем условный — он на шаг ближе к окончательной продаже/закрытию.
Практический результат
Договор с недвижимостью — это юридически закрепленное соглашение, определяющее роли и обязанности каждой стороны в сделке с недвижимостью.