«Не покупайте дом, если вы не можете позволить себе тратить деньги впустую»
Теплица Изображения | Getty
Я люблю инвестировать в недвижимость, и это главная причина, по которой я смог стать миллионером, который сделал себя сам. Но я узнал, что покупка дома для одной семьи не всегда является выгодным вложением.
Я понял это в 2003 году, когда я был молодоженом с новорожденным и купил дом своей мечты в Лос-Анджелесе. Но время шло, и я не видел возврата ни денег, ни времени, которое я вложил в свой дом. Так что я продал его и использовал капитал, чтобы купить несколько объектов для сдачи в аренду. Потом моя семья снова стала арендаторами.
Не поймите меня неправильно: я по-прежнему поддерживаю домовладение. Сегодня у меня есть три дома, два из которых я сдаю в аренду, а третий является моим основным местом жительства. Но, в конце концов, для многих людей владение домом вытягивает деньги из их карманов.
Вот почему я считаю, что покупка дома не является разумным вложением, особенно сейчас, когда растет инфляция и растут цены на жилье:
1.
Затраты съедают прибыльПредположим, вы купили дом за 100 000 долларов и вложили 5 000 долларов вперед. оплата. Затем через 10 лет вы продаете дом за 200 000 долларов.
Похоже, вы его убили: вы превратили 5 000 долларов в 100 000 долларов после выплаты ипотеки. Но вы забыли рассчитать стоимость владения этим домом:
- 10 лет годовых процентов по ставке 6%: 60 000 долларов
- 10 лет налога на имущество по ставке 2% каждый год: 20 000 долларов
- Недвижимость сборы в размере 6%: 6 000 долл. США
Общая стоимость до обслуживания: 86 000 долл. США
Таким образом, вы получаете чистую прибыль в размере 14 000 долл. США (или 14%) из этих 100 000 долл. США. В течение 10 лет ваши инвестиции возвращались на 1,4% в год, и мы даже не включили стоимость кровли, сантехники, покраски и других эксплуатационных расходов.
Общее правило, о котором следует помнить, состоит в том, что вы будете ежегодно тратить около 1% от покупной цены вашего дома на техническое обслуживание, но эти сборы могут быть более высокими в периоды высокой инфляции.
Совет: Не покупайте дом, рассчитывая получить реальную прибыль. Вместо этого покупайте только тогда, когда у вас есть достаточный доход, будь то пассивный или активный, для финансирования стоимости ипотеки, налогов на недвижимость и содержания.
2. Отсутствие денежного потока делает вас зависимым от рынка
Настоящие инвестиции в недвижимость обеспечивают вам ежемесячный пассивный доход — или денежный поток — после всех платежей по ипотеке, налогов на имущество и обслуживания.
Если ваш дом не обеспечивает ежемесячный денежный поток, его стоимость всегда связана с наличием покупателя, который имеет право на покупку и которому нравится ваш дом. Вы платите за то, чтобы жить в нем, пока ждете, пока , может быть, получат прибыль.
Тяжелые времена часто идут на пользу сдаваемой в аренду недвижимости и наносят ущерб домовладельцам, живущим на одну семью. Когда я иду продавать сдаваемое в аренду имущество, мне нужно только найти кого-то, кто хочет получить прибыль, и это несложно сделать.
Совет: Покупайте только в том случае, если вы найдете трофейную недвижимость, которая продается ниже своей стоимости, может позволить себе заплатить наличными и находится в состоянии 99% уверены, что есть выгодный выход из-за окружающего рынка.
3. Ограниченные налоговые льготы по сравнению с коммерческой недвижимостью
Например, вы ограничены в том, сколько процентов вы можете списать со своего дома, и вам разрешено освобождение от налога только в размере одной прибыли в размере 250 000 долларов США от продажи одной семьи. домой каждые два года .
Но когда вы переходите от инвестиций в свой дом к инвестициям в приносящую доход недвижимость, налоговые льготы резко возрастают.
Хотя доход от аренды облагается налогом, существуют определенные расходы, которые вы можете вычесть из налоговой декларации, включая проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, операционные расходы, амортизацию и ремонт.
Совет: Чтобы получать пассивный доход от недвижимости, инвестируйте в сдаваемую в аренду недвижимость с благоприятным налоговым режимом.
Итак, когда стоит покупать дом?
Мое мнение: Не покупайте дом, если не можете позволить себе тратить деньги впустую.
В лучшем случае дом можно назвать своим, и он может обеспечить стабильность. Но если ваша цель состоит в том, чтобы создать богатство, есть много других вариантов, таких как фондовый рынок или инвестиции в коммерческую недвижимость.
Я также не считаю, что владение домом следует рассматривать как «американскую мечту». По большей части это просто место для жизни, и к нему всегда прилагаются расходы.
Исправление: эта статья была обновлена, чтобы отразить, что доход от аренды облагается налогом.
Грант Кардоне является генеральным директором Cardone Capital , автором бестселлеров «Правило 10X», Movement и The Growth Conference.
Он владеет и управляет семью частными компаниями и портфелем многоквартирных домов стоимостью 5 миллиардов долларов. Подпишитесь на него в Твиттере @GrantCardone .
Не пропустите:
- Экономист по образованию делится своим 21 главным правилом в отношении денег: «Владейте своим домом» и «старайтесь покупать наличными»
- переделанный фургон
Арендовать или купить дом? Используйте правило «BURL», чтобы избежать финансовых сожалений, говорит инвестор в недвижимость
. Когда дело доходит до максимизации вашего образа жизни и собственного капитала, вопрос «арендовать или покупать» является одним из самых бурно обсуждаемых. Даже если вы уже владеете своим домом или квартирой, полезно регулярно размышлять о том, является ли проживание в нем оптимальным переездом.
Взять в долг, чтобы купить, всегда авантюра. Но если вы пойдете по этому пути, ваша цель будет состоять в том, чтобы использовать долг, чтобы жить более приятной жизнью, чем вы могли бы себе позволить, если бы вам пришлось платить наличными.
Первые годы после получения долга для покупки дома, как правило, самые рискованные.
Напротив, прибыль от арендной платы, которую вы платите, практически равна нулю. Да, в обмен на оплату аренды вы получаете жилье. Но у вас мало шансов нарастить капитал.
BURL: Правило инвестирования в остальную недвижимость, которому нужно следовать
Как инвестор в недвижимость, я всегда рекомендую использовать правило «BURL», которое означает «покупай коммунальные услуги, арендуй роскошь», чтобы избежать финансовых сожалений.
Утилита может быть определена как то, что вам абсолютно необходимо, с очень небольшим неиспользуемым пространством. Роскошь — это нечто сверх того, что вам нужно, например, третья пустая спальня, массивная терраса и задний двор с бассейном.
BURL поможет вам понять, что истинная стоимость проживания в вашем доме — это не только деньги, которые вы потратили на проживание в нем. Это альтернативная стоимость отказа от сдачи в аренду по рыночной ставке.
Практический пример правила BURL
Однажды я знал пару в Сан-Франциско, которые решили сократить штат, когда поняли, что могут сдавать в аренду свой дом площадью 2600 квадратных футов с четырьмя спальнями и тремя ванными комнатами за 7500 долларов в месяц. .
Перед пандемией они купили второй дом меньшего размера в менее центральном месте , который стоил на 40 % меньше, чем они заплатили за первый дом. Их новый дом имел ипотечный кредит в размере 3000 долларов, и его можно было сдавать в аренду за 4500 долларов в месяц.
Для них дом меньшего размера с арендной платой в 4500 долларов больше соответствовал их бюджету и размеру семьи. Поэтому они сдали свой старый дом в аренду за 7500 долларов в месяц и увеличили свой ежемесячный денежный поток как минимум на 3000 долларов.
Следуя правилу BURL, они решили купить и жить в чуть более утилитарном доме с тремя спальнями, двумя с половиной ванными комнатами и сдавать в аренду кому-то другому ради роскоши.
Если вы какое-то время владели недвижимостью, никогда не помешает провести небольшое исследование и посмотреть, какую арендную плату за ваш дом можно получить на текущем рынке. Вы можете быть удивлены. Согласно данным «Списка квартир», по состоянию на июнь 2022 года средняя цена аренды по стране выросла на 14,1%.
Благодаря инфляции, росту населения и демографии арендная плата, скорее всего, будет продолжать расти бесконечно.
Что делают умные инвесторы в недвижимость
По моему опыту, вопрос «арендовать или покупать» сводится к следующему:
- Если у вас есть деньги для первоначального взноса за роскошный дом и вы хотите избежать экономических потерь, покупайте недвижимость и живите в ней только в том случае, если вы готовы платить справедливую рыночную арендную плату.
- Если вы хотите жить в роскоши, но не имеете первоначального взноса, вы можете быть спокойны как арендатор, зная, что вы получаете более выгодную сделку по арендованному дому или квартире, чем ее владелец.
Опытные инвесторы в недвижимость часто платят за покупку недвижимости не более 100-кратной месячной арендной платы. В случае пары выше инвестор, следующий правилу 100-кратной ежемесячной арендной платы, не будет платить больше 750 000 долларов, потому что ежемесячная рыночная арендная плата составляет 7 500 долларов.
Трата 7500 долларов в месяц (90 000 долларов в год) на аренду может показаться дорогой, но платить 7500 долларов в месяц за аренду на самом деле относительно выгодно, поскольку вам нужно было бы потратить примерно в 360 раз больше месячной арендной платы, чтобы купить этот дом по его цене. рыночная цена около $ 2,7 млн в то время.
Может быть сложнее следовать правилу инвестирования в недвижимость BURL в таких дорогих городах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Есть люди, которые платят шестизначные суммы в год за аренду, но на самом деле выходят вперед благодаря правилу BURL. Эти арендаторы инвестируют в различную недвижимость в других частях страны для получения более высокой арендной платы.
Хонда Цивик отлично ездит, но некоторым нравится ездить на Феррари. Правило BURL гласит, что если вы можете себе это позволить, купите Honda Civic и арендуйте Ferrari по выходным.
Другая сторона BURL
На Среднем Западе есть недвижимость стоимостью около 200 000 долларов, которую мог бы арендовать за 2 000 долларов в месяц, исходя из правила 100-кратной арендной платы в месяц. Удивительная ценность для инвесторов, но не для арендаторов, даже если абсолютная сумма арендной платы в долларах невелика.
Если бы вы купили такой дом с первоначальным взносом в размере 40 000 долларов США, ипотекой в размере 160 000 долларов США и процентной ставкой 4%, ежегодные затраты на владение составили бы примерно:
- 6 400 долларов США в процентах по ипотеке0022
- 2400 долларов налоги на имущество
- 1200 долларов страховки
- 3000 долларов на техническое обслуживание
= 13000 долларов
Добавьте 800 долларов в год альтернативных издержек за то, что вы не получаете 2% безрискового дохода за год только на 40 000 долларов и 80 первоначальных затрат владеть по сравнению с 24 000 долларов в год, чтобы арендовать.
Даже если владелец может взимать только 1200 долларов (по сравнению с ожидаемыми 2000 долларов) в месяц в качестве арендной платы, в результате чего покупка недвижимости за 200 000 долларов в 167 раз превышает месячную арендную плату, владение все равно является более выгодным предложением, особенно если недвижимость продолжает дорожать.
Если в районе, в котором вы живете или хотели бы жить, рыночные цены выглядят так, вам следует покупать, а не арендовать, поскольку вы могли бы немедленно получить положительный денежный поток, если бы однажды сдали недвижимость в аренду .
Но мы не можем иметь все это! Что мы можем сделать, однако, это выбрать лучшие варианты с деньгами, которые у нас есть.
Сэм Доген 13 лет работал в инвестиционно-банковской сфере, прежде чем основал Financial Samurai , свой веб-сайт личных финансов.