Когда я могу удалить частное ипотечное страхование (PMI) из своего кредита?
Федеральный закон о защите домовладельцев (HPA) дает право отменить частное ипотечное страхование (PMI) при определенных обстоятельствах. Закон обычно предусматривает два способа исключения PMI из вашего ипотечного кредита: (1) запрос на аннулирование PMI или (2) автоматическое или окончательное прекращение PMI.
Запросить аннулирование PMI
Вы имеете право потребовать, чтобы ваш обслуживающий персонал аннулировал PMI, когда вы достигнете даты, когда основной баланс вашей ипотеки должен упасть до 80 процентов от первоначальной стоимости вашего дома. Эта дата должна была быть указана вам в письменной форме в форме раскрытия информации PMI, когда вы получили ипотечный кредит. Если вы не можете найти форму раскрытия информации, обратитесь к своему обслуживающему персоналу.
Вы можете попросить аннулировать PMI раньше, если вы произвели дополнительные платежи, которые уменьшают основную сумму вашего ипотечного кредита до 80 процентов от первоначальной стоимости вашего дома.
Для этой цели «первоначальная стоимость» обычно означает либо договорную цену продажи, либо оценочную стоимость вашего дома на момент его покупки, в зависимости от того, что ниже (или, если вы рефинансировали, оценочную стоимость на момент рефинансирования).
Есть и другие важные критерии, которым вы должны соответствовать, если хотите аннулировать PMI по своему кредиту:
- Ваш запрос должен быть в письменной форме.
- У вас должна быть хорошая история платежей и своевременность платежей.
- Ваш кредитор может потребовать, чтобы вы подтвердили, что на ваш дом не распространяется залоговое право (например, вторая ипотека).
- Ваш кредитор может также потребовать от вас предоставить доказательства (например, оценку) того, что стоимость вашего имущества не упала ниже первоначальной стоимости дома. Если стоимость вашего дома упала ниже первоначальной стоимости, возможно, вы не сможете отменить PMI в настоящее время.
Автоматическое прекращение PMI
Даже если вы не попросите обслуживающую вас организацию отменить PMI, она все равно должна автоматически прекратить PMI в день, когда ваш основной баланс должен достичь 78 процентов от первоначальной стоимости вашей дом. Чтобы ваш PMI был аннулирован в эту дату, вы должны быть в курсе ваших платежей на предполагаемую дату прекращения. В противном случае PMI не будет закрыт до тех пор, пока ваши платежи не будут обновлены.
Окончательное прекращение PMI
Есть еще один способ прекратить платить за PMI. Если у вас есть текущие платежи, ваш кредитор или обслуживающий персонал должен завершить PMI через месяц после того, как вы достигнете середины графика погашения вашего кредита. (Это окончательное прекращение применяется, даже если вы не достигли 78 процентов от первоначальной стоимости вашего дома.) Середина графика погашения вашего кредита — это половина полного срока вашего кредита.
Для 30-летних кредитов середина будет по прошествии 15 лет.
Этот стандарт прекращения PMI в середине срока кредита более вероятен для людей, у которых есть ипотечный кредит с периодом только процентов, отсрочкой погашения основной суммы или платежом в виде шара. Имейте в виду, что вы должны своевременно выплачивать ежемесячные платежи, чтобы расторжение произошло.
Что еще нужно помнить о Законе о защите домовладельцев
Инвесторы в кредит, включая Fannie Mae и Freddie Mac, часто создают свои собственные инструкции по аннулированию PMI, которые могут включать положения об аннулировании PMI помимо того, что предусмотрено HPA. Но эти правила не могут ограничивать права, которые HPA предоставляет заемщикам. Например, HPA не содержит каких-либо требований в отношении срока действия кредита до того, как заемщик может запросить аннулирование или получить право на автоматическое прекращение PMI (известное как требование «выдержки»).
Примечание: Права, предусмотренные Законом о защите домовладельцев, распространяются на ипотечные кредиты, связанные с основными жилыми домами на одну семью, закрытыми 29 июля 1999 г. или позднее.
Если у вас есть Федеральное жилищное управление (FHA) или Департамент по делам ветеранов (VA), HPA не применяется. Если у вас есть вопросы об ипотечном страховании по кредиту FHA или VA, обратитесь к обслуживающему вас специалисту.
Если у вас есть ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, применяются другие правила.
секретов вычета налога на проценты по ипотеке, спрятанные в вашей главе 13
Ваш план согласно Главе 13 предусматривает выплату ипотечных платежей, просроченных на момент подачи заявления о банкротстве?
Если это так, то налоговый вычет по процентам по ипотеке скрывается, невостребованный, в записях доверительного управляющего.
Отследите этот налоговый вычет, добавьте его в свою налоговую декларацию, и вы уменьшите свое бремя федерального подоходного налога.
Но это сложно, потому что по причинам, которые мне не удалось выяснить, кредиторы не отправляют форму IRS 1098 ни вам, ни доверительному управляющему на проценты по ипотеке, выплаченные в рамках плана.
Итак, у вас нет доказательств того, что проценты по ипотеке были выплачены, как и у IRS.
Но это можно исправить. Недавно у меня была возможность провести клиента через процесс выяснения процентов по ипотеке, выплачиваемых доверительным управляющим.
Я повторю свои шаги, и вы увидите, как я выяснил, что он заплатил около 50 000 долларов в виде процентов по ипотеке за годы своего плана, которые он еще не потребовал в счет своих налогов.
1. Найдите процентный элемент в доказательстве требования кредитора.
Чтобы получить выплаты по плану Главы 13, кредитор должен представить подтверждение требования по официальной форме B410. Приложение об ипотеке к этой форме, B410A, содержит строку в Части 2 для «процентов к уплате».
Эта строка показывает нам, какую часть просроченных платежей на момент подачи дела о банкротстве составляли проценты по ипотечным кредитам.
2. Рассчитайте, какой процент от просроченной задолженности составляют проценты по ипотеке.
Часть 3 формы приложения к ипотеке раскрывает элементы требования кредитора в деле о банкротстве. Нам нужно знать, какую долю от общей суммы иска, которую будет платить доверительный управляющий, составляют проценты.
Возьмите сумму «процентов к уплате», которую вы нашли на шаге 1, и разделите ее на общую сумму в нижней части Части 3.
Это процент от общей суммы требования кредитора, который представляет собой процент.
3. Зайдите на сайт доверительного управляющего по главе 13 для платежей ипотечному кредитору.
Доверительные управляющие по главе 13 используют различное программное обеспечение для учета своих операций. В начале вашего дела вы должны были получить информацию о доступе к информации о ваших платежах и выплатах доверительного управляющего.
Если вам нужна помощь с веб-сайтом доверенного лица, позвоните в офис доверительного управляющего.
На сайте доверительного управляющего по вашему делу найдите претензию, поданную ипотечным кредитором. Должен быть список даты и суммы каждого платежа, сделанного кредитору в счет вашей задолженности по ипотеке.
Суммируйте платежи за последний календарный год и умножьте эту сумму на процент от требования, на который начисляются проценты, из шага 2 выше.
Бинго! у вас есть число, которое представляет собой то, что доверительный управляющий заплатил вашему кредитору в виде процентов по ипотеке за этот календарный год.
Грубый и грязный налоговый учет
Ваша цифра процентов по ипотечным кредитам, выплачиваемых за год, является приблизительной. К концу плана сумма выплаченных процентов будет равна суммам, которые вы рассчитали таким образом.
Кредитор мог применить его к вашему счету по-другому. Обслуживание ипотечных кредитов настолько неустойчиво и неточно в наши дни, что трудно сказать.
Если этот расчет отключен, он, вероятно, занижает сумму процентов по досрочным платежам от доверительного управляющего.
Большинство ипотечных кредитов требуют, чтобы кредитор сначала применял платежи к процентам, затем к основной сумме, а затем к расходам. Мой опыт показывает, что они редко следуют правилам.
Если кто-то возражает против вашего расчета, предложите лучший. Либо заставить получателя ипотечных процентов отчитываться за них в обычном порядке.
Сохраните свою работу
Вне банкротства кредитор направит вам и в IRS копию своего отчета по форме 1098 по процентам по ипотеке, уплаченным вами в течение налогового года.
Мы провели это расследование, потому что они не сообщили ни IRS, ни вам, сколько вы заплатили процентов по ипотечному кредиту.
Итак, вам, возможно, придется показать IRS, как вы пришли к вычету, которого нет в их записях.
Распечатайте или сохраните в формате pdf все документы, которые вы использовали для расчета. Вы хотите иметь возможность поддержать вычет, если оспаривается.
Еще один способ получить налоговый вычет
В качестве альтернативы вы можете использовать процесс запроса информации в RESPA, чтобы узнать у обслуживающего вас кредита, сколько процентов вы заплатили за календарный год.