Погашение кредита

Кредит – не подарок. С возвратом лучше не тянуть 

Возврат кредита – это очень ответственный процесс и испытание для семейного бюджета. Важно соблюдать все условия договора, чтобы банк не начислял штрафы и пени. Каждый день просрочки приводит к увеличению долга и ухудшает вашу кредитную историю.

Метод погашения: как выгоднее платить по кредиту?

При оформлении кредита менеджер банка предложит вам различные варианты погашения. Всего есть два вида гашения — аннуитетный и дифференцированный. 

Аннуитетный платеж представляет собой равные ежемесячные выплаты, растянутые на весь срок кредитования. В сумму включены: часть ссудной задолженности, начисленный процент, дополнительные комиссии и сборы банка. При этом, в первые месяцы (или годы) гашения кредита большую часть выплат составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть идет на погашение основного кредита, меньшая — на проценты.

Этот вид платежа удобен для небольших потребительских кредитов: вы точно знаете сумму платежа и заранее планируете бюджет.

Дифференцированный платеж — это неравные ежемесячные выплаты, которые пропорционально уменьшаются в течение срока кредитования. Наибольшие платежи — в первой четверти срока, наименьшие — в четвертой четверти. «Срединные» платежи обычно сравнимы с аннуитетом. Ежемесячно основной долг уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате.

Этот способ подходит для долгосрочных кредитов и позволяет сэкономить на процентах банку.

Мы рассчитали на калькуляторе сайта Национального банка два вида погашения кредита в 300 000 тенге на 6 месяцев с годовой эффективной ставкой вознаграждения 33% и банковской комиссией 0 тенге.

	Аннуитетные платежи	Дифференцированные платежи
	Платеж в месяц	Максимальный месячный платеж	Минимальный месячный платеж
	54 921. 25 тенге	58 250.00 тенге	51 375.00 тенге
Всего к оплате	329 527.49 тенге	328 875.00 тенге

А ниже —  расчет по кредиту в 10 000 000 тенге на 10 лет с годовой эффективной ставкой вознаграждения 18% и банковской комиссией 0 тенге. Очевидно, что при дифференцированных платежах вы заплатите банку меньше.

	Аннуитетные платежи	Дифференцированные платежи
	Платеж в месяц	Максимальный месячный платеж	Минимальный месячный платеж
	180 185.20   тенге	233 333.33 тенге	84 583.33   тенге
Всего к оплате	21 622 223. 88 тенге	19 075 000.00 тенге

Проблемы с оплатой кредита: выход есть

Форс-мажор может случиться у каждого: потеря работы, несчастный случай, проблемы со здоровьем или семейные трудности. И как результат – отсутствие денег на ежемесячный взнос по кредиту. Чтобы застраховать себя от таких ситуаций, подумайте о создании резервного фонда, в котором будет сумма равная двум или трем ежемесячным выплатам по кредиту.

Если резерва нет, сразу связывайтесь с банком и подготовьтесь к встрече с менеджером. Банк не доверяет эмоциям, но рассматривает факты: покажите приказ об увольнении или справку из больницы. Говорите правду: если вы выходите на работу со следующего месяца, то предъявите новый договор о трудоустройстве и обещайте возобновить выплаты спустя 2 месяца.

Если вы до этого платили по кредиту в срок, то велики шансы, что банк пойдет навстречу и предложит отсрочку по платежам.

Банк заинтересован в возврате выданных денег. Главное, не скрывайтесь, не ждите просрочки и начисления неустойки.

Я не плачу за кредит: что будет?

В случае, если вы не оплачиваете обязательства по кредиту, то банк будет принимать меры, которые прописаны в законе и договоре банковского займа. Представим, что вы перестали платить по кредиту и не отвечаете на звонки из банка. Вот худшее, что может произойти:

• Банк начнет начислять неустойку, предусмотренную договором. По закону в течение 90 дней размер неустойки не может превышать 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Каждый день задолженность перед банком будет расти. В течение 30 рабочих дней после наступления просрочки банк уведомит о необходимости платить по кредиту и штрафных санкциях за просрочку.
• Если Вы будете продолжать игнорировать выплаты по кредиту, то банк предъявит платежное требование на деньги на ваших банковских счетах. Например, зарплата, которую вам перечисляют на карточку, будет уходить в счет долга. Банк не может претендовать лишь на пособия из госбюджета, социальные или жилищные выплаты и на счета по договору об образовательном накопительном вкладе.
• Банк может обратиться в суд о взыскании суммы долга и продать заложенное имущество в досудебном или в судебном порядке. Закон защищает вас от бесконечного увеличения штрафов по банковскому кредиту: после 180 дней просрочки по кредиту банк перестает начислять неустойку. Если вы начинаете платить по просроченному кредиту, то будет погашаться сначала задолженность по основному долгу и процентам, только потом штрафы и пени.

Что надо знать о погашении кредита:

• Важно возвращать кредит в срок и не допускать просрочки.
• Есть два метода погашения кредита. При аннуитетных платежах вы возвращаете заем одинаковыми суммами. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах и поэтому гораздо выгоднее при долгосрочном кредите.
• В случае форс-мажора обязательно предупредите об этом банк.
• Если Вы не платите по кредиту, банк по закону может блокировать счета и продать залоговое имущество.

Что такое аннуитетный и дифференцированный?

Прочее › Оплата › Какая система оплаты труда устанавливает учет не только отработанного времени но и качество работы

Аннуитетный и дифференцированный платёж — в чём разница

Подходит тем, кто хочет платить одну и ту же сумму каждый месяц. Дифференцированный — это платёж, размер которого уменьшается с каждым месяцем. При этом доля процентов и тела займа остаётся неизменной. Этот вид подойдёт тем, кому размер выплат не критичен.

1. Что лучше аннуитетный или дифференцированный?
2. Чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи?
3. Можно ли досрочно погасить аннуитетный кредит?
4. Что значит дифференцированный кредит?
5. Что такое аннуитет простыми словами?
6. Что лучше при частичном досрочном погашении кредита?
7. Что выгоднее погасить сумму или срок?
8. Как выгоднее погашать кредит?
9. Какой кредит гасить в первую очередь?
10. Что выгоднее аннуитет или классика?
11. Что лучше гасить проценты или основной долг?
12. Что лучше сокращать при досрочном погашении кредита?
13. Что выгоднее при досрочном погашении кредита?
14. Как выгоднее платить аннуитетные платежи?
15. Что такое аннуитетный график погашения кредита?
16. Как считается аннуитетный платеж?
17. Какой платеж выгоднее аннуитетный или равными долями?
18. Как лучше досрочно погасить кредит в Сбербанке?
19. Как выгодно погасить ипотеку аннуитетный кредит?
20. Что выгоднее сократить срок или платеж по ипотеке?
21. Что выгоднее при частично досрочном погашении ипотеки?

Что лучше аннуитетный или дифференцированный?

Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее. В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться.

Чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи?

Соответственно, частичное досрочное погашение дифференцируемого кредита сокращает сумму основного долга (тело кредита), а значит, и начисляемые на него проценты. Это выгодно! При аннуитетной схеме заемщик сначала платит преимущественно за пользование кредитом, то есть гасит начисленные проценты.

Можно ли досрочно погасить аннуитетный кредит?

Расчёт аннуитетного платежа при досрочном погашении

Досрочное погашение возможно вне зависимости от суммы и специфики оформленного займа. Потребительские и автокредиты, а также ипотека по желанию клиента финансового учреждения подлежат досрочному погашению в установленном законом порядке.

Что значит дифференцированный кредит?

Дифференцированный платеж — что это

Это такой вариант погашения задолженности перед кредитной организацией, при которой заемщик ежемесячно перечисляет одну и ту же сумму в счет тела кредита. То есть размер долга уменьшается пропорционально прошедшему сроку.

Что такое аннуитет простыми словами?

Аннуитетный платёж — это тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается.

Что лучше при частичном досрочном погашении кредита?

Что выгоднее: сокращать ежемесячный платеж или срок кредита

Первое при частичном досрочном погашении долга это выбор между: перерасчетом в пользу сокращения срока, перерасчетом в пользу сокращения суммы платежа.

Что выгоднее погасить сумму или срок?

Сумма задолженности снизится, поэтому банк предложит уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж. Сравним переплату в трех случаях: погашение кредита по графику, уменьшение срока или суммы платежа. Получается, выгоднее всего уменьшать срок кредита — так вы переплачиваете меньше всего.

Как выгоднее погашать кредит?

Вносить сумму лучше в день платежа по кредиту. Если внести деньги позже (например, через семь дней), то из суммы вычтут проценты за эти дни. Банк может брать оплату только за фактическое время пользования займом. Если заранее закрыть задолженность, проценты за остальные дни платить не нужно.

Какой кредит гасить в первую очередь?

В первую очередь выгодно гасить кредит с высокой процентной ставкой. Если есть возможность снижать ежемесячный платеж, лучше снижать, а образовавшуюся разницу пускать на досрочное погашение. Если для досрочного погашения не нужно два часа стоять в очереди, лучше вносить платежи так часто, как получается.

Что выгоднее аннуитет или классика?

Классическая схема выигрывает за счет системы начисления процентов на тело кредита, который постоянно уменьшается. По этой схеме общие выплаты по процентам будут меньше, но заемщику необходимо учитывать, что в первые месяцы (или несколько лет) ему придется ежемесячно платить более существенные суммы, чем за аннуитетом.

Что лучше гасить проценты или основной долг?

Считается, что дополнительные платежи лучше всего вносить в первые несколько лет после получения кредита, когда в основном платятся проценты по ипотеке, а основной долг перед банком практически не меняется. По словам специалистов, особенно выгодным является погашение в первые три года после выдачи ипотеки.

Что лучше сокращать при досрочном погашении кредита?

Сокращение срока кредита выгоднее, уменьшение платежа — удобней для клиента. Однако не все банки предоставляют выбор: во многих учреждениях досрочное погашение по умолчанию производится со снижением ежемесячного платежа.

Что выгоднее при досрочном погашении кредита?

Гасить кредит с аннуитетными платежами (когда платеж рассчитывается равными частями в течение всего периода) раньше срока действительно выгодно в первой половине срока, поскольку именно в этот период банк начисляет максимальные проценты.

Как выгоднее платить аннуитетные платежи?

При схеме аннуитетной досрочное погашение менее выгодно, чем при дифференцированной. Все из-за того, что клиент первое время погашает не основной долг, а проценты.

Что такое аннуитетный график погашения кредита?

Аннуитет — график погашения кредита, предполагающий выплату основного долга и процентов по кредиту равными суммами через равные промежутки времени. Это один из самых простых способов для расчета графика платежей, позволяющий точно определить сумму ежемесячных выплат и спланировать бюджет.

Как считается аннуитетный платеж?

Формула расчета аннуитетного платежа (А) представляет собой следующее соотношение: А=К*(П/(1+П)-М-1), где К — сумма кредита, П — процентная ставка, М — количество месяцев.

Какой платеж выгоднее аннуитетный или равными долями?

Общая сумма переплаты по кредиту с погашением равными долями будет меньше, чем по кредиту с аннуитетом — это веский плюс.

Как лучше досрочно погасить кредит в Сбербанке?

Единоразовое внесение большей суммы платежа, чем банк требует возвращать ежемесячно. Это позволит сократить размер ежемесячного платежа. Но займ не будет закрыт быстрее. При таком варианте можно уменьшить и время погашения кредита, но для этого необходимо посетить банк и подписать новые документы по графику платежей.

Как выгодно погасить ипотеку аннуитетный кредит?

Выгодное погашение ипотеки

«Лишние» деньги идут в счет погашения основного долга. А чем меньше тело долга, тем меньше и начисляемый процент. Поэтому особенно выгодно досрочное погашение ипотеки в начале срока. Чем ближе последний платеж, тем меньше экономия.

Что выгоднее сократить срок или платеж по ипотеке?

Ответ очевиден — заемщику выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж. Полезная информация для заемщика, который планирует досрочно выплатить жилищный кредит: при уменьшении срока займа снижаются расходы на страховку.

Что выгоднее при частично досрочном погашении ипотеки?

Любое досрочное внесение любой суммы способно существенно сократить итоговую переплату по кредиту. 2. Маленькие суммы досрочного погашения выгоднее «пускать» на сокращение срока кредита. Даже незаметная внутри месяца «тысяча» поможет сэкономить хорошие деньги при пересчете на весь срок кредита.

Ипотека

против договора о доверительном управлении: в чем разница?

Закладная или договор о доверительном управлении – это соглашение, по которому заемщик передает право собственности на недвижимость в качестве обеспечения (залога) по кредиту.

Люди часто называют ипотечный кредит «закладной». Но ипотека на самом деле не кредитный договор. Вексель содержит обещание вернуть сумму, которую вы заняли на покупку дома. «Ипотека» — это договор между вами и кредитором, который создает залоговое удержание имущества.

Некоторые штаты используют ипотечные кредиты для создания залога, в то время как другие используют документы о доверительном управлении или другие подобные инструменты. Ипотечный договор или договор о доверительном управлении дает кредитору право взыскания, если вы не вносите платежи или иным образом нарушаете кредитный договор.

Несмотря на то, что ипотечные кредиты и договоры доверительного управления похожи, поскольку оба они представляют собой соглашения, в которых заемщик передает право собственности на недвижимость в качестве обеспечения кредита, эти юридические инструменты имеют различия. Они различаются вовлеченными сторонами и тем, как обычно работает процесс обращения взыскания.

Что такое ипотека?

«Ипотека» — это юридический договор, по которому вы соглашаетесь предоставить недвижимость в качестве обеспечения (залога) по кредиту. В зависимости от того, где вы живете, вы, вероятно, подписали ипотечный кредит или договор о доверительном управлении, который похож на ипотечный кредит, когда вы брали кредит на покупку дома.

При ипотеке двумя сторонами договора являются:

• залогодатель (заемщик) и
• залогодержатель (кредитор).

С другой стороны, в договоре о доверительном управлении участвуют три стороны: кредитор, заемщик и нейтральная третья сторона, называемая «доверенным лицом» (подробнее о договорах о доверительном управлении см. ниже).

Как работают ипотечные переводы

Ипотечные переводы между банками и другими организациями распространены. Когда ипотечный кредит продается от одной стороны к другой, эта передача документируется и обычно регистрируется в записях округа.

Документ, который передает ипотеку от одного юридического лица к другому, называется «переуступкой ипотеки». Обычно каждое назначение регистрируется в земельных книгах графства.

Как работает MERS?

Mortgage Electronic Registration System, Inc. (MERS) — это электронный реестр и расчетный центр, созданные кредитной отраслью для регистрации и отслеживания уступок ипотечных кредитов и прав на обслуживание, а также для избежания затрат, связанных с регистрацией каждого перевода ипотечного кредита. Вместо этого база данных MERS отслеживает переводы.

MERS выступает в качестве номинального представителя (по сути, агента) владельца ссуды, отслеживая ипотеку по мере ее передачи от одного владельца к другому. MERS устранила необходимость в отдельных назначениях каждый раз при передаче кредита, поскольку она отмечает переводы в своей электронной системе. После того, как кредит был назначен MERS, кредит можно покупать и продавать любое количество раз позже без записи дополнительных назначений.

Во многих ипотечных сделках ипотека указывает MERS в качестве номинального кредитора. В других случаях ссуда может быть передана MERS исключительно в качестве номинального представителя кредитора в какой-то момент более позднего жизненного цикла после закрытия ссуды.

Не удивляйтесь, если вы узнаете, что ваш ипотечный кредит в какой-то момент был передан MERS. В большинстве случаев ссуда должна быть передана от имени MERS, прежде чем может начаться обращение взыскания.

Как работает ипотечное взыскание

Ипотечный кредит дает владельцу кредита право продать заложенное имущество в процессе обращения взыскания, если залогодатель не производит платежи или иным образом нарушает кредитный договор.

Судебные обращения взыскания, которые проходят через судебную систему штатов, типичны для штатов, использующих ипотечные кредиты в качестве инструментов обеспечения. Однако в некоторых штатах, где используется ипотека, например, в Алабаме и Мичигане, обращение взыскания на заложенное имущество обычно не проводится в судебном порядке. В этих штатах условия ипотечных договоров и законы штатов позволяют кредиторам осуществлять внесудебное обращение взыскания на ипотечные кредиты.

Что такое договор о доверительном управлении?

В договоре доверительного управления закладывается недвижимое имущество для обеспечения кредита. Этот документ используется вместо ипотеки в некоторых штатах. Опять же, в то время как в ипотеке участвуют две стороны, в договоре доверительного управления участвуют три:

• доверитель (заемщик)
• кредитор (иногда называемый «бенефициаром») и
• доверенное лицо.

Доверительный управляющий — это независимая третья сторона, такая как титульная компания, доверительная компания или банк. Доверительный управляющий имеет «голое» или «юридическое» право собственности на имущество. Доверительный собственник владеет титулом собственности в доверительном управлении с правом продажи.

Заемщик получает равные права собственности, право пользования и ответственность за имущество. Когда заемщик полностью выплачивает долг, он получает право собственности на недвижимость. Но если заемщик не выполняет платежи, доверительный управляющий возьмет на себя процесс обращения взыскания и продаст имущество на открытом аукционе.

В некоторых штатах используются документы, отличные от закладной или договора о доверительном управлении

Вместо ипотечных кредитов и договоров о доверительном управлении некоторые штаты используют разные, похожие по звучанию документы для обеспеченных сделок. В Грузии, например, наиболее распространенный договор, который дает кредитору обеспечительный интерес в собственности, называется «залогом».

Как работает передача акта о доверительном управлении

Как и в случае с ипотекой, когда договор о доверительном управлении передается от одной стороны к другой, уступка обычно регистрируется в записях округа.

Передача закладных и договоров доверительного управления называются «уступками». «Уступка» передает интересы продавца по ипотеке или договору доверительного управления новому владельцу.

Как работает лишение права выкупа по договору о доверительном управлении

Несудебное обращение взыскания является типичным в штатах, использующих договоры о доверительном управлении. Кредитор может лишить права выкупа без обращения в суд, если договор о доверительном управлении содержит положение о праве продажи. Хотя кредитор может принять решение о взыскании в судебном порядке, даже если доступен внесудебный процесс обращения взыскания.

Законодательство штата устанавливает процессуальные требования для внесудебного обращения взыскания. Внесудебное обращение взыскания, как правило, происходит намного быстрее, чем судебное обращение взыскания.

Ипотека или договор о доверительном управлении: что лучше?

С точки зрения заемщика, лучше взять ипотечный кредит, если вы не выплатите ипотечный кредит. Опять же, судебное обращение взыскания обычно занимает гораздо больше времени, чем внесудебное. Предполагая, что вы живете в судебном штате, вы получите больше времени, чтобы жить в доме бесплатно, в то время как потеря права выкупа будет проходить через суд.

Кроме того, если в вашем штате требуется судебный процесс обращения взыскания, проще (и дешевле) обратиться к существующему судебному процессу, если вы хотите бороться с лишением права выкупа. Однако, если обращение взыскания происходит без судебного надзора (внесудебное обращение взыскания), вам придется подать собственный иск — более сложный и дорогостоящий процесс.

Но в некоторых штатах кредитору запрещено добиваться вынесения судебного решения о недостатке имущества, если кредитор аннулирует договор о доверительном управлении во внесудебном порядке.

С точки зрения кредитора договор о доверительном управлении обычно предпочтительнее, потому что он может быстрее лишить права выкупа с использованием внесудебного процесса, если заемщик прекращает производить платежи. Но вы не можете выбирать, подписываете ли вы ипотечный кредит или договор о доверительном управлении. Индустрия недвижимости в вашем штате и законы, которые лоббисты отрасли протолкнули через законодательный орган этого штата, в значительной степени определяют, используются ли ипотечные кредиты или договоры о доверительном управлении там, где вы живете.

В некоторых штатах кредиторам разрешено использовать как трастовые документы, так и ипотечные кредиты. Тем не менее, даже в этих штатах ваш кредитор будет выбирать, какой документ вам придется подписать. Решение не за вами.

Как определить, есть ли у вас ипотека или договор о доверительном управлении

Чтобы узнать, использовалась ли ипотека или договор о доверительном управлении для обеспечения вашего ипотечного кредита, вы можете:

• просмотреть документы, которые вы получили, когда вы закрыли условное депонирование вашего дома
• обратитесь в кредитную службу или
• обратитесь в местный отдел земельного кадастра и достаньте зарегистрированный документ. Иногда эти записи доступны в Интернете.

Чтобы узнать, какой процесс обращения взыскания обычно используется в вашем штате, ознакомьтесь с нашими ключевыми аспектами закона штата о взыскании права выкупа: Таблица 50 штатов или поговорите с местным адвокатом.

Депозитарий снижает комиссию за коммерческую недвижимость

Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые предпочитают долговое финансирование с фиксированной процентной ставкой, иногда вынуждены платить штрафы за досрочное погашение, когда они погашают свой долг до наступления срока погашения своих кредитов. Из различных вариантов досрочного погашения дезинсекция предлагает наибольшую гибкость и потенциальную финансовую выгоду, когда процентные ставки растут.

Что такое дефисанс?

Деасанс, как следует из названия, представляет собой метод снижения комиссий, необходимых, когда заемщик решает досрочно погасить кредит на коммерческую недвижимость с фиксированной процентной ставкой. Вместо того, чтобы платить наличными кредитору, вариант погашения позволяет заемщику обменять другой актив с денежным потоком на первоначальное обеспечение по кредиту.

Новое обеспечение (обычно казначейские ценные бумаги) обычно гораздо менее рискованно, чем первоначальные активы коммерческой недвижимости. В этом сценарии кредитор находится в гораздо лучшем положении, потому что он получает тот же денежный поток, а взамен получает гораздо лучшие инвестиции с поправкой на риск. Хотя польза от аннулирования долга для кредитора очевидна, заемщики также могут получить значительную выгоду. Если процентные ставки по кредитам вырастут до уровня, превышающего процентные ставки по ипотеке, заемщики смогут создать стоимость и положить наличные деньги в свои карманы при досрочном погашении. Поскольку аннулирование является вариантом, предлагаемым во время переговоров о кредите на коммерческую недвижимость, заемщики должны рассмотреть его, чтобы сохранить возможность создания стоимости за счет своего финансирования.

Обоснование снятия с производства

Кредиты на коммерческую недвижимость с переменной процентной ставкой являются подходящим методом финансирования краткосрочных потребностей, таких как финансирование строительства или промежуточного финансирования, которое представляет собой ссуду капитала владельцам недвижимости на этапе сдачи в аренду; он погашается, когда имущество в конечном итоге приносит денежный поток.

Хотя риск процентной ставки высок, а финансовые потери неограниченны, некоторые заемщики будут брать долгосрочное финансирование с плавающей процентной ставкой. Это часто происходит, когда существует высокая вероятность того, что недвижимость с денежным потоком будет продана до погашения кредита или рефинансирована в течение короткого периода времени, когда ожидаемые процентные ставки останутся относительно низкими.

Заемщики используют финансирование с переменной процентной ставкой по многим причинам. Одна из важных причин заключается в том, чтобы обойти штрафы за досрочное погашение, которые кредиторы требуют при досрочном погашении долга с фиксированной процентной ставкой. При финансировании с плавающей ставкой кредиторы не несут риска реинвестирования, поскольку ставки по кредитам плавают вместе с рынком. После погашения средства могут быть снова предоставлены взаймы по тем же рыночным ставкам.

Риски для кредиторов

Финансирование с фиксированной процентной ставкой может привести к финансовым убыткам или снижению доходности кредитора, когда капитал возвращается, а затем ссужается по более низким рыночным ставкам. Из-за потенциального риска реинвестирования кредиторы обычно требуют определенного штрафа за досрочное погашение от тех, кто берет взаймы по фиксированной ставке. Первоначально кредиторы требовали «поддержания доходности», что требовало, чтобы заемщики выплачивали разницу в ставках (между ставкой по кредиту и преобладающей рыночной ставкой) на предварительно оплаченный капитал за период, оставшийся до погашения кредита. Поскольку создание новых ипотечных активов сопряжено с возможностью и финансовыми затратами, списание активов было разработано как способ устранения риска реинвестирования и необходимости повторного кредитования предварительно оплаченного капитала.

Погашение кредита позволяет заемщикам заменить обеспечение по своим кредитам активами, которые обеспечивают те же денежные потоки, что и первоначальный кредит. Этот обмен активами позволяет кредиторам продолжать получать ожидаемую доходность в течение всего срока кредита без необходимости искать новые возможности кредитования для замены предварительно оплаченного капитала. Как упоминалось ранее, обмен менее рискованного актива (казначейские облигации США вместо коммерческой недвижимости) снижает общий риск инвестиций кредитора. Это еще большее преимущество для учреждений, секьюритизирующих эти ипотечные кредиты. Увеличивая вероятность того, что инвесторы получат все предусмотренные контрактом платежи по процентам и основной сумме, аннулирование долга значительно увеличивает стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, а также прибыль кредиторов.

Преимущества и проблемы для заемщиков

В отличие от поддержания доходности, аннулирование предлагает потенциал роста для заемщиков, когда рыночные ставки превышают договорную ставку по кредиту. Поддержание доходности называется штрафом, потому что с заемщиков взимается определенный тип платежей независимо от того, в каком направлении изменяются рыночные ставки. Обычно он структурирован как большее из расчета поддержания доходности или процента от суммы предоплаты. Поскольку аннулирование требует покупки казначейских облигаций, изменение ставок напрямую влияет на стоимость этих активов и определяет будет ли аннулирование затрат или неожиданного дохода при досрочном погашении.

В большинстве случаев погашение включает покупку казначейских облигаций со сроком погашения, равным оставшемуся сроку кредита, со ставками купона, которые обеспечивают необходимый доход для компенсации предусмотренных договором периодических выплат процентов и основной суммы долга. Затем эти облигации передаются трастовому фонду, который передает периодические денежные потоки кредитору до погашения облигаций. В зависимости от разницы между ставками по облигациям, необходимым для погашения кредитов, и рыночными ставками, казначейские облигации будут продаваться со скидкой или с премией.

Когда ставки растут, казначейские облигации (или любые инвестиции с фиксированным доходом) теряют ценность и дешевеют. Когда это происходит, заемщики могут приобрести необходимые облигации по цене ниже той, которая требуется для досрочного погашения кредита, что приводит к дополнительным наличным деньгам в их карманах. В обратной ситуации, когда ставки падают, инвестиции с фиксированным доходом становятся дороже. Это требует, чтобы заемщик заплатил сумму, превышающую остаток кредита при досрочном погашении. С другой стороны, расчет поддержания доходности приведет к точно такой же сумме дополнительного капитала, необходимого для погашения кредита. При этом не учитываются транзакционные издержки, которые могут быть понесены при покупке облигаций, необходимых для погашения кредита. Эти затраты варьируются в зависимости от спреда спроса и предложения или силы спроса и предложения на облигации. С другой стороны, аннулирование является выгодным, в то время как поддержание доходности по-прежнему требует выплаты некоторого штрафа.

Вариант погашения предоставляет заемщикам с фиксированной процентной ставкой преимущества по сравнению с теми, кто выбирает сохранение доходности или долгосрочное финансирование с плавающей процентной ставкой. Это хорошее тактическое решение для заемщиков, которые считают, что способны предсказывать изменения процентных ставок. Это также хороший выбор для инвесторов в недвижимость, которые знают, что им придется продать свою собственность в краткосрочной перспективе, но обеспокоены потенциальным увеличением обслуживания долга, если они решат использовать долг с плавающей процентной ставкой.

Заемщики, использующие заем на уровне портфеля (один заем, обеспеченный несколькими объектами коммерческой недвижимости), обнаруживают, что кредиторы иногда требуют от заемщиков выплаты большего процента от суммы займа, чем вклад стоимости актива в портфель. Такая ситуация возникает, когда кредитор считает, что заемщик продает актив, который менее рискован, чем остальные активы в портфеле. Поскольку портфель становится тем более рискованным, чем меньше в нем менее рискованных активов, кредиторы потребуют сумму предоплаты, которая компенсирует им более высокий риск, эффективно снижая долю заемных средств в оставшемся портфеле и уменьшая прибыль инвестора с использованием заемных средств.

Поскольку аннулирование приводит к обмену актива с меньшим риском, чем залог, заемщики могут оставить тот же процент долга в портфеле после продажи актива. С согласия кредитора может быть возможно увеличить процентную долю долга по оставшимся активам при исполнении аннулирования.

Еще одним преимуществом для заемщиков является то, что кредиторы обычно не требуют какой-либо оплаты, ни аванса, ни путем повышения ставок по кредиту, чтобы получить возможность аннулирования долга. Если ставки растут, у заемщика появляется потенциал для создания стоимости; поэтому вполне возможно, что кредиторы могут потребовать компенсацию за продажу опциона.

Итог

Заемщики должны знать о своих вариантах досрочного погашения, чтобы принимать правильные решения по управлению активами. Например, в периоды значительного повышения процентных ставок может быть предпочтительнее продать субоптимальный коммерческий актив из-за стоимости, созданной путем погашения кредита. С другой стороны, может иметь смысл удерживать актив даже после оптимизации стоимости. Время, оставшееся до погашения кредита, напрямую влияет на стоимость досрочного погашения. При прочих равных условиях штрафы за досрочное погашение со временем исчезают.

Обсуждая условия кредита на коммерческую недвижимость, заемщики должны запросить возможность погасить свои кредиты с фиксированной процентной ставкой, даже если они не намерены досрочно погасить обязательство до наступления срока погашения. Явное преимущество, которое аннулирование обеспечивает по сравнению с другими вариантами досрочного погашения, является значительным из-за его способности создавать событие, приносящее доход, когда рыночные процентные ставки растут.