Дифференцированный платеж — что это и в чем отличие от аннуитетного
Оформляя кредит необходимо внимательно изучить все условия договора. Способ оплаты основного долга и начисленных процентов определяется в соответствии с видом платежа. От него будет зависеть размер ежемесячной выплаты и пропорциональность погашения составляющих кредита.
Способы погашения кредита
При заключении кредитного договора заёмщик обязуется вернуть банку не только полученную денежную сумму, но и проценты за пользование средствами организации. Погашение задолженности происходит определёнными суммами в соответствии с графиком платежей.
Всего существует два способа оплаты займа. Вид платежа может быть аннуитетный или дифференцированный. Именно эти вопросы следует изучить.
Изначально в России использовались исключительно дифференцированные платежи для оплаты кредита, но с прошествием времени, они ушли на второй план и уступили место аннуитетному способу.
В договоре банки указывают способ оплаты займа.
Обычно вид платежа изменить нельзя, и он устанавливается кредитной организацией, но в некоторых случаях клиент может выбрать данный параметр самостоятельно. Оба вида платежей предусматривают погашение процентов и основного долга.
Тело кредита — это сумма денежных средств, предоставленных банком для пользования заёмщиком в чистом виде. Без комиссии и прочих дополнительных начислений.
Процент — это стоимость, которую выдвигает банк за пользование полученными деньгами. Обычно показатель рассчитывается в процентном соотношении к телу кредита.
Важно! Заключая договор, многие клиенты не интересуются пунктом, в котором указан способ погашения кредита. Но именно от данного параметра зависит методика расчета ежемесячных платежей, а значит и общая переплата.
Дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж по кредиту или ипотеке представляет собой систему, когда на первоначальном этапе выплачивается более крупные суммы, а процент начисляется на остаток долга.
Ежемесячная оплата постепенно снижается за счет того, что изначально происходит погашение основного тела кредита и процентов в равных долях. Далее долг пропорционально уменьшается, комиссия становится меньше, вместе с суммой ежемесячного платежа.
Ипотека, оформленная с дифференцированным платежом достаточно опасна для заемщика. Присутствуют серьезные риски не рассчитать уровень дохода, из-за чего могут образоваться просрочки и дополнительные задолженности. Также при досрочной оплате уменьшается только ежемесячная оплата, а не срок договора. Большинство банков не выдает кредиты по данной системе платежей, но в некоторых они сохранились, и клиент сам может выбрать способ погашения.
Аннуитетный платеж
Аннуитетный способ погашения задолженности предполагает, что размер ежемесячных платежей будет фиксированным в едином размере на протяжении всего срока договора. Рассчитывая сумму оплаты банк учитывает, как основное тело долга, так и начисляемые проценты.
Аннуитетный платёж наиболее распространен как среди банков, так и среди заёмщиков. Для первых снижается вероятность того, что кредит не будет закрыт. Вторые в свою очередь заранее знают сумму оплаты на протяжении всего договора и тем самым не будут допускать неуплаты.
Чтобы лучше понять специфику начисления аннуитетного платежа и разобраться что это такое, необходимо изучить основные формулы расчета:
- Сумма тела кредита складывается с процентными начислениями и делится на срок договора.
- Количество платёжных периодов увеличивается на 1 месяц. В таком случае один платёж будет состоять только из процентов.
- Число платёжных периодов увеличивается на 2 месяца.
В первый гаситься только сумма начисленных процентов, а в последний остаточный долг.
В первый гаситься только сумма начисленных процентов, а в последний остаточный долг.Второй и третий способ предполагают удорожание общей суммы кредита. Но в некоторых ситуациях данный вид наиболее удобен для заёмщика.
Чем отличается аннуитетный платеж от дифференциального
Аннуитетный и дифференциальный платеж – отличия.
| Аннуитетный способ | Дифференциальный способ | |
| Размер ежемесячного платежа | Фиксированный, не изменяется на протяжении всего периода действия договора | Уменьшается пропорционально остатку основного долга и неоплаченной процентной ставки |
| Сумма, на которую начисляются проценты | На текущую величину платежа | На остаток не погашенного тела кредита |
| Распределение уплаты тела кредита в графике платежей | Неравномерное, сумма погашения основного долга увеличивается к окончанию срока договора | Равномерное, размер платежа меняется от стоимости процентов. |
| Начисление процентов в течении действия договора | В начале договора в ежемесячных платежах большую часть составляют проценты, далее пропорция изменяется | В зависимости от остатка долга меняется сумма начисленных процентов. |
| Досрочное погашения | Можно уменьшить сумму платежа или срок кредита | Уменьшить можно только сумму платежей в графике |
Таким образом, главные отличия заключаются в том, что при аннуитетном способе платежи фиксированные, а при дифференциальном могут изменяться в зависимости от оставшейся суммы долга.
Плюсы и минусы аннуитетных и дифференциальных платежей
Чтобы понять аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику, необходимо составить перечень достоинств и недостатков каждой системы.
| Плюсы | Минусы | |
| Аннуитетная система | Фиксированная сумма платежа позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о стоимости оплаты кредита. | Общая переплата за услуги банка будет выше, чем при дифференциальном способе |
| Погашая кредит досрочно происходит существенная экономия за счет уменьшения срока. | ||
| Дифференциальная система | Сумма уплаченных процентов в конечном итоге будет меньше, чем при аннуитетных платежах | На первоначальных этапах стоимость оплаты ежемесячного платежа может оказаться непосильно большой и внести ее будет проблематично |
| К окончанию срока кредитования размер платежей будет уменьшаться | Нет возможности уменьшения срока договора при частичном досрочном погашении |
Дифференцированный и аннуитетный платеж: сравнение показало, что достоинства одной системы являются недостатком другой. Равномерные суммы удобно платить, но также стоит понимать, что плату за свои услуги банк взимает в начале и тело кредита будет уменьшаться достаточно медленно.
Специфика досрочного погашения для каждого типа
Чтобы понять, какой кредит выгоднее, аннуитетный или дифференцированный, стоит разобраться в особенностях досрочного погашения по каждому виду.
| Аннуитетный | Дифференциальный | |
| Возможность уменьшения размера платежа и срока кредита | По выбору клиента снижается размер платежа или срок | Снижается только размер платежа |
| Досрочное погашение в начале срока | Сумма переплаты уменьшается, так как тело кредита станет меньше и начисленные на него проценты также снизятся | Выгодно, так как снижается общая переплата по процентам |
| Досрочное погашение в конце срока | Уменьшается только срок или сумма платежа, общая переплата снижается не существенно | Помогает снизить размер ежемесячного платежа, проценты уменьшаются недостаточно |
При обеих системах начисления процентов по кредиту, заемщику наиболее выгодной проводить досрочное погашение в начале срока действия договора, а не в конце.
Что важно учесть
Основной долг по кредиту – это изначальная сумма, которую клиент получает в пользование от банка.
Далее исходя из этой суммы и иных условий договора вычисляется платеж, который необходимо ежемесячно вносить и погашать задолженность.
Вид ставки
В зависимости от условий договора процентная ставка может быть единой и фиксированной на протяжении всего срока действия. Или же изменяться, например, первый год комиссия за пользование деньгами банка составляет 9%, а все последующие периоды 15%.
Важно! Переменная ставка изменяется в соответствии с условиями рынка. В таком случае банк производит пересчёт процента по кредиту, из-за чего может измениться его сумма или срок, как в меньшую, так и в большую сторону.
Комбинированная ставка сочетает в себе фиксированный размер процентов на один период договора, и переменный на другой.
Многие банки применяют исключительно фиксированную ставку с одинаковыми процентами на протяжении всего договора. Различия в процентах часто предоставляются как лояльные условия или своеобразная скидка за своевременную оплату и прочие особенности.
Комиссия за обслуживание счета
Выражается в фиксированной денежной сумме или же в виде процентного соотношения к остатку долга или текущего платежа. Данный расход может образоваться, когда кредит, полученный в одном банке, погашения через счёт другой организации.
Платёжные периоды
Обычно, платёжный период составляет 1 календарный месяц. Именно в этот промежуток клиент должен погасить последующий платёж. Также можно встретить кредиты с особенностями:
- регулярные платежи отсутствуют, долг и проценты уплачиваются в конце действия договора;
- платёжный период составляет 14 дней, вместо 1 месяца;
- платёж можно округлить, но не выплаченный остаток перенесётся на последний месяц действия договора.
Разные уровни платежей
Сумму ежемесячных платежей могут рассчитывать с учётом различных обстоятельств:
- если заёмщик достиг пред пенсионного возраста, то платежи по кредиту до выхода не пенсию будут больше;
- по социальной программе можно снизить первые платежи по кредиту, увеличив сумму к оплате во второй части срока действия договора.
Кредитные каникулы
Кредитные каникулы предоставляются с учетом требований, указанных в законодательстве и непосредственно в договоре. Виды отсрочки:
- в указанный период заемщик оплачивает только проценты по кредиту;
- отсрочка, когда оплачивается фиксированная часть платежа, установленная банком;
- в период каникул оплачивается только основной долг, проценты переносятся на последующие платежи.
Читайте также: Где можно взять выгодный кредит на покупку квартиры? Как получить в банке ипотеку по льготным программам?
Кому подойдут разные схемы погашения
Выясняя, какой платеж выгоднее, аннуитетный или дифференцированный, стоит определить свои возможности и цели кредитования.
Если у заемщика стабильный доход, и ему требуется взять кредит или ипотеку, таким образом, чтобы платежи были размеренными и не сказывались на качестве жизни, то рекомендуется выбрать аннуитетный способ.
Возможность рассчитать сумму ежемесячной оплаты и срок договора заранее, просчитать все риски и возможности, именно эти плюсы зарекомендовали данную систему как самую популярную во всем мире.
Следует помнить, что при приобретении квартиры в кредит или ипотеку покупателю придется столкнуться с дополнительными расходами.
Если у клиента доход выше среднего и ему нужно воспользоваться деньгами банка, то стоит выбрать дифференцированную систему. В ней первоначально больше платежи не будут ощущаться на доходе заемщика, а досрочное погашение поможет свести оплату процентов к минимуму.
Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту, ипотеке. Что выгоднее и в чем разницаОтзывы заемщиков
Исходя из отзывов можно сделать вывод, что с дифференциальными платежами сталкивалось малое количество граждан и большинство банков стандартно выдают кредиты по аннуитетным платежам.
Дифференциальная система удобна, когда у клиента хороший доход и ему нужна крупная сумма здесь и сейчас.
Аннуитетный кредит знаком многим заемщикам, оформляя его стоит внимательно ознакомиться со всеми условиями, а при досрочном погашении рассчитать дату платежа и остаток основного долга.
Дифференцированные платежи по кредиту в EXCEL. Примеры и описание
Составим в MS EXCEL график погашения кредита дифференцированными платежами.
При расчете графика погашения кредита дифференцированными платежами сумма основного долга делится на равные части пропорционально сроку кредитования. Регулярно, в течение всего срока погашения кредита, заемщик выплачивает банку эти части основного долга плюс начисленные на его остаток проценты. Если кредитным договором период погашения установлен равным месяцу, то из месяца в месяц сумма основного долга пропорционально уменьшается. Поэтому при дифференцированных платежах основные расходы заемщик несет в начале кредитования, размеры ежемесячных платежей в этот период самые большие. Но постепенно, с уменьшением остатка ссудной задолженности, уменьшается и сумма начисленных процентов по кредиту.
Выплаты по кредиту значительно сокращаются и становятся не такими обременительными для заемщика.
Примечание . При расчете кредита дифференцированными платежами сумма переплаты по процентам будет ниже, чем при аннуитетных платежах . Не удивительно, что сегодня практически все российские банки применяют в расчетах аннуитетную схему погашения кредита. Сравнение двух графиков погашения кредита приведено в статье Сравнение графиков погашения кредита дифференцированными аннуитетными платежами в MS EXCEL .
График погашения кредита дифференцированными платежами
Задача . Сумма кредита =150т.р. Срок кредита =2 года, Ставка по кредиту = 12%. Погашение кредита ежемесячное, в конце каждого периода (месяца).
Решение. Сначала вычислим часть (долю) основной суммы кредита, которую заемщик выплачивает за период: =150т.р./2/12, т.е. 6250р. (сумму кредита мы разделили на общее количество периодов выплат =2года*12 (мес.
в году)). Каждый период заемщик выплачивает банку эту часть основного долга плюс начисленные на его остаток проценты. Расчет начисленных процентов на остаток долга приведен в таблице ниже – это и есть график платежей.
Для расчета начисленных процентов может быть использована функция ПРОЦПЛАТ(ставка;период;кпер;пс), где Ставка — процентная ставка за период ; Период – номер периода, для которого требуется найти величину начисленных процентов; Кпер — общее число периодов начислений; ПС – приведенная стоимость на текущий момент (для кредита ПС — это сумма кредита, для вклада ПС – начальная сумма вклада).
Примечание . Не смотря на то, что названия аргументов совпадают с названиями аргументов функций аннуитета – ПРОЦПЛАТ() не входит в группу этих функций (не может быть использована для расчета параметров аннуитета).
Примечание .
Английский вариант функции — ISPMT(rate, per, nper, pv)
Функция ПРОЦПЛАТ() предполагает начисление процентов в начале каждого периода (хотя в справке MS EXCEL это не сказано). Но, функцию можно использовать для расчета процентов, начисляемых и в конце периода для это нужно записать ее в виде ПРОЦПЛАТ(ставка;период-1;кпер;пс), т.е. «сдвинуть» вычисления на 1 период раньше (см. файл примера ). Функция ПРОЦПЛАТ() начисленные проценты за пользование кредитом указывает с противоположным знаком, чтобы отличить денежные потоки (если выдача кредита – положительный денежный поток («в карман» заемщика), то регулярные выплаты – отрицательный поток «из кармана»).
Расчет суммарных процентов, уплаченных с даты выдачи кредита Выведем формулу для нахождения суммы процентов, начисленных за определенное количество периодов с даты начала действия кредитного договора. Запишем суммы процентов начисленных в первых периодов (начисление и выплата в конце периода): ПС*ставка (ПС-ПС/кпер)*ставка (ПС-2*ПС/кпер)*ставка (ПС-3*ПС/кпер)*ставка … Просуммируем полученные выражения и, используя формулу суммы арифметической прогрессии, получим результат.
=ПС*Ставка* период*(1 — (период-1)/2/кпер) Где, Ставка – это процентная ставка за период (=годовая ставка / число выплат в году), период – период, до которого требуется найти сумму процентов. Например, сумма процентов, выплаченных за первые полгода пользования кредитом (см. условия задачи выше) = 150000*(12%/12)*6*(1-(6-1)/2/(2*12))=8062,50р. За весь срок будет выплачено =ПС*Ставка*(кпер+1)/2=18750р. Через функцию
ПРОЦПЛАТ()
формула будет сложнее: =СУММПРОИЗВ(ПРОЦПЛАТ(ставка;СТРОКА(ДВССЫЛ(«1:»&кпер))-1;кпер;-ПС))
Ссуды представляют собой обыкновенное дифференциальное уравнение первого порядка
| \( B(t) \quad \text{or} \quad B(\tau) \) | Баланс ссуды в зависимости от времени | |
|---|---|---|
| \( B_0\) | остаток основного долга или кредита на \(t=0\) | |
| \( р \) | Процентная ставка | |
| \( t_\text{срок} \) | Срок кредита | |
| \( rt_\text{term} \) | Кредитный продукт, важный параметр, который полностью определяет кредит | |
| \(P\) | Ставка погашения (долларов за раз) | |
| \( \tau \) | Доля срока кредита | \(\tau= \frac{t}{t_\text{term}}\) |
| \( \phi \) | Доля платежа до процентов | \(\phi = \frac{rB}{P} \) |
| \( \phi_0 \) | Отношение первоначального платежа к процентам; Например, \( rt_\text{term} \), \( \phi_0 \) можно использовать для полного указания кредита | \(\phi_0 = \frac{rB_0}{P}\) |
| \( I \) | Итого выплата процентов | |
| \( V \) | Сумма всех платежей | \(V = B_0+I \) |
| \( \frac{V}{B_0} \) | Коэффициент переплаты | \(\frac{V}{B_0} = \frac{B_0+I}{B_0} \) |
Фото предоставлено Reynaldo #brigworkz Brigantty
Богатый властвует над бедным, а должник — слуга кредитора.
— Притчи 22:7 Библия короля Иакова
Ни заемщиком, ни кредитором быть;
Ибо ссуда часто теряет и себя, и друга,
А заимствование притупляет остроту ведения хозяйства. — Лорд Полоний, Акт 1, Сцена 3, Гамлет Уильяма Шекспира
Проблема кредитов
Кредиты — штука интересная. Теоретически заемщика интересуют две вещи: (1) уровень погашения, который должен быть
совместима с их денежным потоком, и (2) сумма процентов, которую будет взимать эмитент кредита, которая не должна быть настолько большой, чтобы
заемщик решает полностью отказаться от кредита. Заемщику предлагается кредит на основе 2 или 3 параметров, где только
2 из 3 необходимы для полного указания кредита. Это процентная ставка, \(r\), срок кредита, \(t_\text{term}\) и
ставка погашения \(P/B_0\). Проблема ссуд, как правило, заключается в подсчете суммы процентов, начисляемых в течение срока действия кредита.
кредит или коэффициент переплаты, \(V/B_0\), и какой-либо параметр из трех, перечисленных ранее, не предоставляется кредитором.
В этой статье мы покажем, что коэффициент переплаты \(V/B_0\) является функцией кредитного продукта \(rt_\text{срок}\), но что погашение
скорость \(P/B_0\), является функцией \(r\) и \(t_\text{term}\) по отдельности.
На практике заемщик часто не знает всей представленной здесь математики и просто принимает кредит на все, что он решил
финансировать за счет долга, если кредитор вообще готов одолжить им деньги. Незначительно более информированные понимают, что
кредит с более высокой процентной ставкой будет нести более высокие проценты, а более длительный срок кредита немного сократит ежемесячные платежи, но даже
наиболее «сообразительные» потребители, то есть о степени понимания. Незнание представленных здесь уравнений оставляет заемщика
бродить по финансовой системе, как слепой, пробирающийся сквозь яму с гремучей змеей, задаваясь вопросом, что это за шум
о, и если, возможно, это имеет какое-либо отношение к значительной боли. Цель этой серии статей — показать не только соответствующие уравнения, но и происхождение
уравнения, управляющие ссудами, тем самым возвращая слепому зрение и выводя его из змеиной ямы.
Непрерывное решение
Инженеры с классической подготовкой хорошо разбираются в составлении дифференциальных уравнений для скорости изменения сохраняющихся величин по следующей формуле.
| [Скорость изменения x] | \( = \) | [Сумма темпов роста x] | \(- \) | [Сумма темпов истощения x] |
|---|---|---|---|---|
| [Темп изменения остатка кредита] | \( = \) | [Проценты] | \( — \) | [Ставка погашения] |
| \( \displaystyle \frac{\partial B}{\partial t} \) | \( = \) | \(rB\) | \( — \) | \(P\) |
Чтобы найти остаток по кредиту, количество x в приведенном выше уравнении представляет собой остаток по кредиту \(B\). Баланс растет с процентами с течением времени, \(rB\), где \(r\) выражено в единицах обратного времени (обычно % в год), а баланс истощается платежами заемщика \(P\). 9{rt}+\frac{P}{r} \end{align}$$
Хотя это уравнение описывает все кредиты с постоянными ставками погашения, его построение было бы громоздким и не отражает проблему
кратко.
В этой ситуации инженеры обезразмеривают свои уравнения, то есть пытаются выразить их в виде безразмерных отношений. Интуитивный
Подход состоит в том, чтобы заменить \(t\) на \(\tau t_\text{term}\) и разделить на \(B_0\), чтобы выражение было для \(\frac{B(\tau)}{B_0}\ ).
Начните с определения срока погашения, установив \(B=\) 0,9{\ тау}} + \ гидроразрыва {P} {rB_0} \end{align}$$
Это уравнение указывает на превосходную стратегию обезразмеривания. Если мы умножим это на \(\frac{rB_0}{P}\)
у нас будет уравнение для \(\phi(\tau) = \frac{rB(\tau)}{P} = f(\tau,\phi_0) \), которое позволяет нам свернуть все кредиты на
единый график. \(\phi(t)\) — это безразмерный коэффициент — доля каждого платежа по кредиту, направляемая на проценты. \(\phi_0\) — это доля
первоначальный платеж по кредиту, направленный на проценты при \(t=\) 0, и, как и продукт кредита, \(rt_\text{term}\), он полностью определяет кредит.
Чтобы преобразовать между \(rt_\text{term}\) и \(\phi_0\), используйте приведенные ниже уравнения.
9{\тау}}
\end{align}$$
Это общее уравнение описывает все ссуды в свернутой безразмерной форме, определяемой либо ссудным продуктом \(rt_\text{term}\), либо начальной долей выплата процентов \(\phi_0\).
Внимательно рассмотрите изображение. Площадь над кривой пропорциональна сумме займа, а площадь единичного квадрата пропорциональна общей сумме погашенного кредита. Это коэффициент переплаты, \(\frac{V}{B_0}\). Также стоит отметить, что для \(rt_\text{term}>\) 3 более 9{-rt_\текст{термин}}}\\ &= -\frac{1}{\phi_0} \log\left[ 1-\phi_0\right] \end{align}$$
Нахождение полезных параметров кредита
Здесь мы рассмотрим ситуацию, когда один из трех параметров кредита не указан (либо \(r\), \(t_\text{term}\), либо \(P/B_0 \)), как это часто бывает, поскольку ссуда имеет две степени свободы. Мы будем решать недостающий параметр и коэффициент переплаты в каждом случае.
Известные \(\frac{P}{B_0}\) и \(t_\text{term}\) 9{-Pt_\text{term} /B_0}}{B_0}\right) +\frac{P}{B_0} $$
Коэффициент переплаты представляет собой произведение двух известных величин, поскольку \(Pt_\text{term}\) – это сумма погашения, \(V\) и \(B_0\) – сумма займа.
Известные \(r\) и \(\frac{P}{B_0}\)
Мы уже решили для \(t_\text{term} \) выше.
$$ t_\text{term} = -\frac{1}{r}\log\left(1-\frac{rB_0}{P}\right) $$Найдите коэффициент переплаты, подставив \(t_\text{term}\). $$ \frac{V}{B_0} = \frac{P}{B_0}t_\text{term}=-\frac{P}{rB_0} \log\left(1-\frac{rB_0}{P}\right ) $$ 9{-rt_\text{термин}}} $$
Обратите внимание, что решение для \(P\) имеет единицы $/время и что единицы времени будут отражать любые единицы, используемые для \(r\). Обычно \(r\) дается в в год , и мы хотим вычислить \(P\) в месяц . Поэтому нам придется разделить этот результат на 12, чтобы учесть преобразование единиц измерения.
$$ P \left[\frac{{\$}}{\text{год}}\right] = P \left[\frac{{\$}}{\text{год}}\right] \left[\frac{\text{1 год}}{\text{12 месяцев}}\right] = \frac{P}{12} \left[\frac{{\$}}{\text{месяц}}\right] $$ 9{-rt_\text{термин}}}-1 $$Расчет дифференцированных платежей по процентам по ипотечным кредитам (MIDP)
Якорь: #BIHCJCCF
Якорь: #i1003685
Обзор
Сообщить о предполагаемом платеже за повышение процентов
достаточно рано в переговорах о правах на переселение, чтобы позволить
учет этого платежа при определении новой суммы ипотеки
взамен приобретённого жилья.
Это уменьшит ипотеку
основной баланс до суммы, которая может быть амортизирована с использованием того же
ежемесячная выплата основного долга и процентов за временное жилое помещение
ипотека.
Форма MIDP FHWA должна быть использована и отправлена с платежными требованиями. На их сайте он расположен следующим образом:
https://www.fhwa.dot.gov/real_estate/uniform_act/relocation/midpcalcs/
Таким образом, оценка производится и предлагается до получения подробной информации
новой ипотеки известны.
образец
вычисление, показанное в предыдущем разделе, дало оценку
оплата $7,989,50, которые будут предложены перемещенным лицам с
полное объяснение условий, необходимых для получения этой суммы
при получении нового ипотечного кредита.
Когда получен новый остаток по ипотечному кредиту
меньше рассчитанного остатка платежа, пропорциональный платеж.
Когда плата за выдачу кредита и/или дисконтные баллы покупателя участвуют в новом кредите, рассчитывают повышенные процентные платежи следующее:
Якорь: #i1003707
Образец A
Существующая ипотека | Новая ипотека | |
|---|---|---|
Процентная ставка | 7% | 10% фиксированная ставка |
Остаток основного долга | 50 000,00 долларов США | 50 000,00 долларов США плюс предполагается |
Ежемесячный платеж P&I | 458,22 $ | Неизвестно |
Оставшийся срок | 174 месяца | 174 месяца — плюс предполагаемые месяцы |
Комиссия за выдачу кредита | Н/Д | 1% |
Скидочные баллы покупателя | Н/Д | 2 |
С помощью финансового калькулятора и следуя странице 2 формы РЯД-Р-117Б Buydown Расчет повышенного интереса, расчет дает следующий результат:
- Якорь: #QUSWDSXU
- Осталось меньше
баланс: $50,000. 00 Якорь: #MKPMNARU
- Меньший оставшийся срок: 174 месяца Ведущий: #MAWVYJBD
- 50 000 долларов США под 7% на 174 месяца = оплата из: $458,22 Якорь: #TLQADKJA
- Оплата в размере 458,22 долларов США под 10% в течение 174 месяцев. погасит ипотечный кредит в размере: 42 010,50 долларов США Якорь: #MCHJTCOA
- 50 000,00 долларов США минус 42 010,50 долларов США = 7 989,50 долларов США Якорь: #LOUEEOKI
- Добавьте комиссию за создание (сумма для пункта 4): 420,11 долларов США Якорь: #HIAVVKDP
- Добавьте баллы со скидкой (количество по пункту 4): $840,21 Якорь: #WLQSUHEJ
- Общая сумма процентов по выкупу (Добавить пункты 5, 6 и 7): $9249,82
00Якорь: #i1003756
Образец B
При условии, что фактический остаток основной суммы нового ипотечного кредита составляет 35 000,00 долларов США, рассчитайте повышенный процентный платеж следующим образом:
- Якорь: #VWCVMPCX
- Осталось меньше
баланс: $50,000. 00 Ведущий: #VJDURJEF
- Меньший оставшийся срок: 174 месяца Якорь: #CEDQKOWM
- 50 000 долларов США под 7% на 174 месяца = оплата из: $458,22 Якорь: #CPGDOEOO
- 458,22 доллара под 10% за 174 месяца заплатят скидка: 42 010,50 долларов США Якорь: #FRFIIWJU
- 50 000,00 долларов США минус 42 010,50 долларов США = 7 989,50 долларов США Ведущий: #NXGAVXKL
- Добавить комиссию за создание (сумма по пункту 4): 420,11 долларов США Якорь: #JNBCOBJN
- Добавьте баллы со скидкой (сумма по пункту 4): $840,21 Якорь: #NWXUFTJE
- Коэффициент пропорциональности: 35 000,00 долларов США: 42 010,50 долларов США = 83,31% = 0,8331 Ведущий: #HBOIFNQI
- 7 989,50 долл. США + 420,11 долл. США + 840,21 долл. США x 0,8331
= 7 706,03 долл. США
00
США + 420,11 долл. США + 840,21 долл. США x 0,8331
= 7 706,03 долл. СШАЯкорь: #i1003811
Частичное приобретение: объекты многоцелевого использования, другое наиболее эффективное использование
жилого участка по району, уменьшить ипотечный остаток и ежемесячно оплата в той же пропорции, что приобретение относится ко всему стоимость имущества до расчета повышенных процентных платежей. Однако, когда ипотека требует погашения ипотеки, относитесь к нему так, как будто это целое приобретение.
Если жилое помещение расположено на участке больше обычного для
жилого назначения, это многоцелевое имущество, или участок имеет более высокую
и лучше использовать, уменьшить существующий остаток по ипотеке и ежемесячный платеж
в той же пропорции жилая стоимость жилой части
относится к первоначальной стоимости всего имущества.
Якорь: #i1003826
Более одной ипотеки
жилище или заменяющее жилище или на обоих жилищах, сравните
ипотечные кредиты в порядке их возникновения (т. е. первый, второй, третий). С
различные сравниваемые ипотечные кредиты не будут равными, сравните любой баланс
слева от данной ипотеки с равной суммой следующей ипотеки
другого имущества. При каждом сравнении используйте самый короткий термин.
После того, как все ипотечные кредиты на любую недвижимость сравниваются с ипотечными кредитами
другого имущества, суммируйте общие расчетные платежи, полученные от
каждое сравнение для определения увеличенной процентной выплаты
перемещенный Поскольку общая сумма ипотечного кредита для каждого объекта обычно не
при этом оставшаяся часть ипотеки на жилое помещение
с наибольшей суммой в расчеты не войдет — просто
как если бы на каждую собственность была только одна закладная, а расчеты
были основаны на самой низкой сумме ипотечного кредита.
Ниже приведен пример этих расчетов:
1-я ипотека | Существующая ипотека | Новая ипотека |
|---|---|---|
Процентная ставка | 5% | 8% |
Оставшийся срок | 144 месяца | 240 месяцев |
Остаток основного долга | 8 375 долларов США | 9000 долларов |
2-я ипотека | Действующая ипотека | Новая ипотека |
Процентная ставка | 6% | 9% |
Оставшийся срок | 27 месяцев | 60 месяцев |
Остаток основной суммы | $746 | 1725 долларов |
3-й Ипотечный | Действующая ипотека | Новая ипотека |
Процентная ставка | 7% | нет |
Оставшийся срок | 9 месяцев | — |
Остаток основного долга: | 137 $ | — |
Первый расчет
Ежемесячный платеж в размере 8 375,00 долларов США под 5% в течение 144 мес.
= 77,46 долл. США
(8 375 долл. США PV; 5,0) 12 = % инт.; 144 = н; 2-й час.)
Оплата $77,46 под 8% на 144 мес. погасит ипотеку на сумму 7 155,9 долларов США7 (77,46 долл. США = тонны; 8) 12 = % инт.; 144 = н; 2-е видео)
8 375,00 долл. США минус 7 155,97 долл. США = (внутренний платеж) 1 219,03 долл. США
Второе вычисление
На этом этапе учитывается вся существующая первая ипотека. за оставление остатка в размере 625 долларов США в первой ипотеке замены свойство. 625 долларов по сравнению с 625 долларами второго из существующих ипотечные кредиты следующим образом:
Ежемесячный платеж $625 под 6% на 27 мес. = 24,80 долл. США (625 долл. США
= ПВ; 6 ÷ 12 = % внутр.; 27 = н; 2-й час.
)
Оплата $24,80 под 8% на 27 мес. погасит ипотеку на сумму $610,94 ($24,80 = Pmt.; 8 ÷ 12 = % внутр.; 27 = н; 2-е видео)
625,00 долл. США минус 610,94 долл. США = (внутренний платеж) 14,06 долл. США
Третий расчет
Остаток в размере 121 долл. США остается во второй из существующих ипотечных кредитов. что по сравнению со 121 долларом второй ипотеки замены жилище следующим образом:
Ежемесячный платеж на $121 под 6% на 27 мес. = 4,80 доллара США (121 доллар США = ПВ; 6 ÷ 12 = % внутр.; 27 = н; 2-й час.)
Оплата $4,80 под 9% на 27 мес. погасит ипотеку на сумму $116,93 ($4,80 = плт.; 9 ÷ 12 = % внутр.; 27 = н; 2-е видео)
121 доллар минус 116,93 доллара = (внутренний платеж) 4,07 доллара
Четвертый расчет
Учитывается вся существующая вторая ипотека, оставляя только существующая третья ипотека в размере 137 долларов, которая будет сравниваться с 137 долларов из оставшихся 1604 долларов по второму ипотечному кредиту на замену жилище следующим образом:
Ежемесячный платеж $137 под 7% на 9 мес.