— Ипотека сегодня — один из самых оптимальных вариантов решения жилищных проблем и сбережения своих средств от инфляции, — говорит Татьяна. — Ключевым моментом при покупке жилья в кредит будет выступать тип выплат задолженности.

Так, выделяют два вида платежей по ипотеке — аннуитетные и дифференцированные. На каждом из них следует остановиться отдельно, чтобы лучше разобраться — какой выгоднее?

По словам эксперта, такой способ погашения ипотечного кредита сильно отличается от дифференцированных платежей. Он считается наиболее понятным и, что называется, «классическим».

— Суть таких платежей сводится к тому, что при заключении договора заемщик выплачивает кредит равными долями, — объясняет Шадрина. — Это весьма удобно.

В то же время, наша собеседница подчеркивает, что в таком виде платежа в первую очередь происходит погашение процентов по кредиту. Только затем погашается основная сумма долга по ипотеке. Поэтому здесь нужно быть готовым к тому, что при отсутствии досрочного погашения ипотеки, будет значительная переплата по процентам.

— Платежи дифференцированного вида, как правило, представляют собой сложную банковскую схему выплат, — продолжает эксперт. — Сумма основного долга, выплачиваемого ежемесячно, не меняется, но существенно меняется размер выплачиваемых процентов по кредиту.

Тем, кто предпочитает такой способ погашения ипотеки, нужно быть готовым к сильной финансовой нагрузке в первые месяцы. В этот период заемщик вынужден выплачивать большую часть банковских процентов. Поэтому такой способ погашения ипотеки является менее предпочтительным среди потенциальных заемщиков.

Свои минусы и плюсы есть и у аннуитетных, и у дифференцированных схем. У первых преимущества следующие:

• такой кредит проще получить, так как в случае с другим видом платежей, когда в первые месяцы кредита заемщику необходимо выплатить до 2/3 , его доход должен быть гораздо выше среднего. Это, к сожалению, не всегда осуществимо;

• возможность погашения ипотечного кредита равными долями.

— Но однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее заемщику — нельзя. Несмотря на то, что вполне очевидным является тот факт, что гораздо выгоднее оформить ипотечный кредит с дифференцированными платежами — все-таки, чем меньше платить проценты, тем лучше — большинство заемщиков предпочитают систему аннуитетных платежей, — отмечает Татьяна.

Такая ситуация сложилась, вероятно, потому что выплачивать кредит равными долями достаточно удобно, учитывая сроки ипотеки и постоянно растущую инфляцию. Некоторым предпочтительнее, когда их доход меняется — в лучшую, либо в худшую сторону — а ежемесячный платеж нет.

— Дифференцированный график погашения ипотечного кредита выгоден тем заемщикам, которые имеют высокий и стабильный уровень дохода. В таком случае они гарантировано получат кредит с таким видом погашения, а жилье обойдется гораздо дешевле, — указывает Шадрина.

— На практике сейчас это не встречается. Вид платежей обсуждается сторонами на предварительной стадии. Когда заключение договора только готовится. В этот период все зависит от индивидуальных характеристик покупателя, в частности — его уровня дохода. Но в теории, конечно, при согласовании сторон и отражении этого момента в договоре возможно изменение дат внесения ежемесячных платежей, либо досрочное погашение ипотечного кредита.

— Когда речь идет об аннуитетных платежах, то вы каждый месяц вносите одну и ту же сумму. В начале срока вы оплачиваете в основном проценты. В течение нескольких лет остаток практически не падает, что, несомненно, делает пользование кредитом дороговатым.

При дифференцированных платежах денежные показатели основного долга разбиваются на число месяцев в сроке кредита. После каждого погашения проценты начисляются на меньшую сумму основного долга и переплата по ним выходит меньше.

Так что, да — вид платежа на процентную ставку влияет. Важно обращать внимание на условия по начислению процентов в договоре.

Правда, сейчас практически не осталось банков, предлагающих кредит дифференцированными платежами, в основном все предлагают «более дорогой» вариант. Поэтому всегда следует уточнять у банка возможность заключения кредитного договора с условием погашения кредита дифференцированными платежами. Правда, вам могу отказать, не объясняя при этом никаких причин.

Это интересно

Досрочное погашение ипотеки

Рассказываем, что представляет собой досрочное погашение ипотеки, на каких условиях оно оформляется, и как правильно производится расчет

Фото на обложке: Влад Комяков

Аннуитетный платеж по ипотеке или кредиту

Часто в ипотечном договоре можно встретить формулировки «погашение кредита аннуитетными платежами» или «аннуитетный ежемесячный платеж». Мы разобрались, что это значит и как происходит расчет ипотеки.

Аннуитетный платеж

Официально существуют две схемы погашения ипотеки: аннуитетная и дифференцированная. Однако в реальной жизни банки не часто дают клиенту выбор. Как правило, условия ипотечного кредитования предусматривают исключительно аннуитетный платеж. По сути, он представляет собой погашение жилищного кредита равными платежами в течение всего срока.

Погашение кредита аннуитетными платежами кажется более удобным. Не нужно постоянно заглядывать в ипотечный договор, чтобы узнать сумму к оплате, – ежемесячный платеж аннуитетного кредита каждый месяц одинаковый. Это хорошо в бытовом плане: можно заранее планировать бюджет без оглядки на то, что сумма может оказаться выше ожиданий.

При таком способе платежа при желании можно занять большую сумму, поскольку ее размер рассчитывается из возможностей человека по ежемесячному погашению кредита. Как правило, на один платеж должно уходить не более трети дохода заемщика. Этим правилом часто и руководствуются банки при установлении лимита. 

В случае дифференцированной схемы ежемесячный платеж на первоначальном этапе выше, чем при аннуитете, а значит, и требования к финансовому положению заемщика более высокие. 

Подводные камни аннуитетных платежей

Сумма аннуитетного платежа складывается из двух составляющих:

• основной долг или тело кредита;
• банковский процент.

На первоначальном этапе практически весь ежемесячный платеж уходит на оплату процентов. На основной долг идет незначительная часть. Возникает ситуация, при которой заемщик платит, а сумма задолженности практически стоит на месте.

Такие условия ипотеки выгодны в первую очередь банкам, а не ипотечным заемщикам. Однако сделать с этим вряд ли что-то получится. Хочешь – бери кредит, не хочешь – не бери. Пропорция основной долг/проценты выравнивается только к середине кредитного срока, а после экватора бОльшая часть платежа начинает уходить уже на оплату тела долга.  

Выгодное погашение ипотеки

Сэкономить на выплате банковских процентов помогает досрочное погашение. То есть внесение суммы сверх ежемесячного платежа. Такую возможность дают все российские банки. «Лишние» деньги идут в счет погашения основного долга. А чем меньше тело долга, тем меньше и начисляемый процент. Поэтому особенно выгодно досрочное погашение ипотеки в начале срока. Чем ближе последний платеж, тем меньше экономия. 

Банки, как правило, предлагают два варианта погашения кредита:

• с сокращением суммы ежемесячного платежа;
• с сокращением срока кредита.

Переплата банку будет меньше во втором случае, что логично: чем меньше срок кредита, тем меньше попросит банк за то, что одолжил деньги. Первый вариант может оказаться кстати при возникновении финансовых трудностей – например, при потере работы. Чем меньше сумма ежемесячного платежа, тем проще ее платить. То есть сокращение суммы, по сути, является страховкой для заемщика на случай возникновения в жизни непредвиденных обстоятельств.  

Калькулятор аннуитетных платежей

График платежей, как правило, служит приложением к стандартному ипотечному договору. Однако при желании ежемесячные обязательные платежи и сумму переплаты можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора. 

Самые дотошные ипотечные заемщики могут воспользоваться  формулой для самостоятельного расчета ежемесячного платежа по кредиту. Ее, а также пример расчета можно найти в нашем материале. 

Аннуитетный платеж и дифференцированный: разница. Аннуитетный и дифференцированный платеж

Популярные

Многие заемщики банка слышали, что в практике кредитования используются такие виды финансовых схем, как аннуитетная и дифференцированная оплата. Что это за типы перечислений? В чем принципиальная разница между ними?

Классификация платежей по кредиту

Российские банки предлагают своим клиентам, обратившимся за получением кредита, погасить его 2 способами — путем внесения аннуитетного платежа и дифференцированного. Разница в них очень существенная. Каждый из них имеет преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В чем специфика аннуитетных переводов?

Аннуитетный платеж — перечисление денежных средств по договору банковского займа ежемесячно равными суммами. Представлена ​​структура соответствующего транша:

• основной долг;
• процентов;
• комиссионных и дополнительных сборов (если это предусмотрено договором).

Можно отметить, что в структурном аспекте разница между аннуитетными и дифференцированными платежами минимальна: и те, и другие состоят из отмеченных элементов. А вот в случае переводов первого типа со временем процент процентов в платеже снижается, а доля основного долга увеличивается.

Часто бывает так, что в первые несколько месяцев кредита заемщик практически полностью перечисляет только проценты. В свою очередь, к моменту завершения расчетов человек оплачивает только основной долг. В этом разница между аннуитетом и дифференцированным платежом. Рассмотрим специфику второго более подробно.

В чем специфика дифференцированных трансфертов?

Как мы отмечали выше, если сравнивать аннуитетный платеж и дифференцированный по структуре, то разница между ними будет минимальной. Однако в рамках дифференцированного платежа заемщик перечисляет в банк ежемесячные транши разного размера, уменьшающиеся со временем.

Получается, что в первые месяцы платежей человек проводит операции на максимальную сумму. К моменту завершения расчетов с банком заемщик выплачивает минимальную сумму в пользу финансового учреждения. Если сравнить аннуитетный платеж и дифференцированный в аспекте распределения процентов, то разница между ними будет заключаться в том, что при переводе первого вида основная сумма кредита уменьшается ежемесячно на равную сумму, при этом процент начисляется на оставшееся количество. В чем преимущества первого и второго вида трансферов?

В чем выгода каждого из платежей?

Итак, теперь мы знаем, что такое аннуитет и дифференцированный платеж — что это перечисления одной структуры, но разные по распределению основного долга и процентов на срок расчетов с банком в соответствии с договором. Но какой из них выгоднее?

Все зависит в основном от условий кредитного договора. Определять аннуитетную схему в договоре с банком имеет смысл, если срок кредита средний, т.е. около 2-3 лет. Данная рекомендация обусловлена ​​тем, что аннуитет при умеренной процентной ставке предполагает относительно низкую и притом равномерную платежную нагрузку, в то время как дифференцированные трансферты высоки в первые месяцы погашения кредита.

В свою очередь, по краткосрочным (1-2 года) и долгосрочным (5 лет) кредитам имеет смысл обратить внимание на дифференцированные платежи. Дело в том, что в этом случае для заемщика, как правило, важнее наблюдается реальное уменьшение основной суммы кредита.

Принципиальные отличия аннуитетной и дифференцированной схемы

Итак, ключевым принципиальным отличием аннуитета как вида передачи по кредитному договору от дифференцированной схемы является возможность снижения платежной нагрузки в первые месяцы в обмен на активную уплату процентов банку.

Таким образом, если рассматривать аннуитетную выплату дифференцированно с точки зрения платежной нагрузки, то разница между ними будет заключаться в ее более высоком уровне со вторым видом перечислений в первые месяцы, но значительно ниже на заключительном этапе расчетов . В то же время это может быть не очень выгодно заемщику из-за инфляционных процессов: переплаты в рамках дифференцированных трансфертов в первые месяцы могут иметь значительно более высокую покупательную способность, чем увеличение платежной нагрузки по аннуитетным платежам на завершающем этапе расчетов.

Как договориться с банком о выборе платежа?

Итак, теперь мы знаем, что такое аннуитетные платежи и дифференцированные платежи, что лучше для определенных условий кредита по договорам между заемщиками и банками. Но как человек может заключить кредитный договор с определенными перечислениями?

В данном случае все зависит от политики банков. Некоторые предлагают клиенту определить оптимальный вид оплаты. Другие соглашаются заключить кредитный договор при условии, что заемщик обязуется погасить долг только в виде аннуитета или дифференцированного платежа.

Можно отметить, что в первые годы развития рынка кредитования в РФ среди банков особенно часто инициировалось заключение договоров с заемщиками, предполагающих дифференцированные платежи. Однако сейчас самыми популярными схемами выплат являются аннуитетные. Условия банковских договоров, отражающие передачу денежных средств финансовым организациям посредством дифференцированных платежей, сегодня встречаются достаточно редко.

• 30.06.2016
• 0
• 0
• Бухгалтерия

Поделись этим:

Читайте также

• Дифференцированный платеж: определение и формула расчета
• Что такое аннуитетные платежи? Аннуитетные и дифференциальные платежи
• Дифференцированный платеж по кредиту: особенности, погашение, расчет, схема и виды
• Условия ипотеки. Ипотека без первоначального взноса
• Частичная досрочное погашение кредита: что нужно знать заемщику?
• Основные формы кредитов в России
• Реструктуризация ипотечного кредита в Сбербанке на физическое лицо. Программа реструктуризации ипотечных кредитов

Новости партнеров

Определение, расчет, формула и примеры

Что такое аннуитет?

Аннуитетный платеж – это аннуитет, платеж по которому должен быть произведен немедленно в начале каждого периода. Типичным примером аннуитетного платежа является арендная плата, поскольку арендодатели часто требуют оплаты в начале нового месяца, а не собирают ее после того, как арендатор пользуется преимуществами квартиры в течение всего месяца.

Ключевые выводы

• Аннуитет к оплате — это аннуитет, платеж по которому должен быть произведен немедленно в начале каждого периода.
• Причитающийся аннуитет можно противопоставить обычному аннуитету, когда платежи производятся в конце каждого периода.
• Типичным примером аннуитетного платежа является арендная плата, выплачиваемая в начале каждого месяца.
• Примером обычного аннуитета являются ссуды, такие как ипотечные кредиты.
• Формулы текущей и будущей стоимости причитающихся аннуитетов немного отличаются от формул для обычного аннуитета, поскольку они учитывают разницу в том, когда производятся платежи.

Что такое аннуитет?

Как работает аннуитетный платеж

Аннуитетный платеж требует выплаты в начале, а не в конце каждого периода аннуитета. Аннуитетные платежи, полученные физическим лицом, по закону представляют собой актив. Между тем, физическое лицо, выплачивающее причитающуюся ренту, имеет юридическое долговое обязательство, требующее периодических платежей.

Поскольку серия причитающихся аннуитетных платежей отражает ряд будущих притоков или оттоков денежных средств, плательщик или получатель средств может пожелать рассчитать полную стоимость аннуитета с учетом временной стоимости денег. Этого можно добиться, используя расчет текущей стоимости.

В таблице текущей стоимости аннуитета прогнозируемая процентная ставка указана в верхней части таблицы, а количество периодов — в крайнем левом столбце. Пересекающаяся ячейка между соответствующей процентной ставкой и количеством периодов представляет множитель текущей стоимости. Нахождение произведения между одним аннуитетным платежом и мультипликатором приведенной стоимости дает приведенную стоимость денежного потока.

Пожизненный аннуитет — это финансовый продукт, продаваемый страховыми компаниями, которые требуют аннуитетных платежей в начале каждого ежемесячного, квартального или годового периода, а не в конце периода. Это тип аннуитета, который будет обеспечивать держателю выплаты в течение периода распределения до тех пор, пока он жив. После смерти получателя аннуитета страховая компания удерживает все оставшиеся средства.

Выплаты дохода от аннуитета облагаются налогом как обычный доход.

Причитающаяся рента по сравнению с обычной рентой

Аннуитетный платеж представляет собой повторяющуюся эмиссию денег в начале периода. В качестве альтернативы обычный аннуитетный платеж представляет собой повторяющуюся эмиссию денег в конце периода. Контракты и деловые соглашения определяют этот платеж, и он зависит от того, когда получена выгода. При оплате расходов бенефициар уплачивает аннуитетный платеж до получения выгоды, в то время как бенефициар производит обычные платежи после получения выгоды.

Сроки аннуитетного платежа имеют решающее значение с точки зрения альтернативных издержек. Сборщик платежа может инвестировать аннуитетный платеж, полученный в начале месяца, для получения процентов или прироста капитала. Вот почему аннуитетный платеж более выгоден для получателя, поскольку у него есть возможность быстрее использовать средства. В качестве альтернативы, лица, выплачивающие аннуитет, теряют возможность использовать средства в течение всего периода. Таким образом, те, кто платит аннуитеты, обычно предпочитают обычные аннуитеты.

Примеры причитающихся аннуитетов

Аннуитетный платеж может возникнуть из-за любого повторяющегося обязательства. Многие ежемесячные счета, такие как арендная плата, оплата автомобиля и оплата мобильного телефона, являются аннуитетными, поскольку получатель должен платить в начале расчетного периода. Расходы на страхование обычно представляют собой аннуитеты, поскольку страховщик требует выплаты в начале каждого периода покрытия. Ситуации, связанные с аннуитетом, также обычно возникают в связи с накоплением на пенсию или откладыванием денег для определенной цели.

Как рассчитать стоимость аннуитетного платежа

Текущая и будущая стоимость причитающихся аннуитетов может быть рассчитана с использованием небольших модификаций текущей стоимости и будущей стоимости обычного аннуитета.

Приведенная стоимость причитающейся ренты

Приведенная стоимость аннуитетного платежа сообщает нам текущую стоимость ряда ожидаемых аннуитетных платежей. Другими словами, он показывает, сколько сейчас стоит будущая сумма, подлежащая выплате.

Расчет текущей стоимости причитающихся аннуитетов аналогичен расчету текущей стоимости обычного аннуитета. Однако существуют тонкие различия, которые необходимо учитывать при наступлении срока выплаты аннуитета. При наступлении аннуитета платежи производятся в начале интервала, а при обычном аннуитете платежи производятся в конце периода. Формула для текущей стоимости аннуитета, причитающегося:

С:

• C = денежные потоки за период
• i = процентная ставка
• n = количество платежей

Давайте посмотрим на пример текущей стоимости аннуитета. Предположим, вы являетесь бенефициаром, которому назначено немедленное получение 1000 долларов каждый год в течение 10 лет с годовой процентной ставкой 3%. Вы хотите знать, сколько сегодня стоит для вас поток платежей. Основываясь на формуле текущей стоимости, текущая стоимость составляет 8 786,11 долларов США.

Будущая стоимость причитающейся ренты

Будущая стоимость аннуитета показывает нам конечную стоимость ряда ожидаемых платежей или стоимость на будущую дату.

Точно так же, как существуют различия в том, как рассчитывается текущая стоимость обычного аннуитета и причитающегося аннуитета, существуют также различия в том, как рассчитывается будущая стоимость денег для обычного аннуитета и причитающегося аннуитета. Будущая стоимость причитающихся аннуитетов рассчитывается как:

Используя тот же пример, мы вычисляем, что будущая стоимость потока доходов составит 11 807,80 долларов.

Annuity Due Часто задаваемые вопросы

Что лучше: обычный аннуитет или аннуитетный платеж?

Что лучше, обычная рента или рента, зависит от того, являетесь ли вы получателем платежа или плательщиком. В качестве получателя платежа аннуитетный платеж часто предпочтительнее, потому что вы получаете платеж авансом на определенный срок, что позволяет вам немедленно использовать средства и получать более высокую текущую стоимость, чем у обычного аннуитета. Как плательщику, обычный аннуитет может быть благоприятным, поскольку вы делаете платеж в конце срока, а не в начале. Вы можете использовать эти средства в течение всего периода до оплаты.

Часто вам не предоставляется возможность выбора. Например, страховые взносы являются примером аннуитета, при котором платежи по страховым взносам должны производиться в начале отчетного периода. Плата за автомобиль является примером обычного аннуитета с платежами, подлежащими выплате в конце отчетного периода.

Что такое немедленная рента?

Немедленная рента — это счет, финансируемый за счет единовременного депозита, который генерирует немедленный поток доходов. Доход может быть на установленную сумму (например, 1000 долларов в месяц), на указанный период (например, 10 лет) или на всю жизнь.

Как рассчитать будущую стоимость причитающихся аннуитетов?

Будущая стоимость аннуитета рассчитывается по формуле:

куда

• C = денежные потоки за период
• i = процентная ставка
• n = количество платежей

Что означает аннуитет?

Аннуитет — это страховой продукт, предназначенный для получения платежей немедленно или в будущем владельцу аннуитета или назначенному получателю. Владелец счета либо производит единовременный платеж, либо серию платежей в аннуитет и может либо получить немедленный поток дохода, либо отложить получение платежей на какое-то время в будущем, обычно после периода накопления, когда счет приносит проценты с отсрочкой налога. .

Что происходит, когда истекает срок действия ренты?

По истечении срока аннуитета договор расторгается, и дальнейшие платежи не производятся. Договорное обязательство выполнено, и ни одна из сторон не несет никаких дополнительных обязательств.